核心观点 - 中建六局通过发行机构间REITs（持有型不动产ABS）将其总部大楼中建中心证券化，实现融资5.04亿元，此举旨在盘活存量资产、优化商业模式并应对偿债压力 [1][2][5] 交易详情 - 交易产品为“中信建投—中国建筑商业物业持有型不动产资产支持专项计划”，发行规模5.04亿元，产品期限30年，底层资产为天津中建中心写字楼 [1][2] - 底层资产中建中心位于天津河东区，是中建六局总部所在地，总建筑面积约5.7万平方米，为包含5A级写字楼等的综合体，出租率达100% [2] - 该产品具备持续扩募能力，旨在打造“投、建、融、运、管、退”全周期商业模式的实践样板 [5] 公司财务与运营状况 - 截至2025年三季度末，中建六局营业总收入547.59亿元，同比增加1.92%；净利润9.09亿元，同比增加3.73%；但归母净利润4.12亿元，同比减少36.95% [5] - 公司面临一定偿债压力：短期借款156.24亿元，一年内到期的非流动负债35.49亿元，而货币资金为112.75亿元 [5] - 公司债券存量规模50亿元，其中1年内到期的债券规模达45亿元 [7] - 旗下中建地产2025年在天津房地产企业销售额排名第六，销售额为50.2亿元 [7] 行业背景与产品分析 - 机构间REITs（持有型不动产ABS）是Pre-REITs到公募REITs的中间产品，具有资产准入灵活、审核流程可预期、发行效率高等特点 [8] - 2025年该产品发行呈爆发式增长：截至2025年底市场累计发行规模约475亿元，产品数量22只；其中2025年新增发行16单，较2024年的5单增长三倍 [8] - 底层资产类型包括工业厂房、购物中心、城市综合体（含优质写字楼）及租赁住房等 [8] - 政策支持扩大：国家发改委2025版REITs项目清单新增“商业办公设施”，证监会试点公告也将支持范围扩展至商业办公、酒店等存量房地产领域 [10] 战略动因与影响 - 发行机构间REITs可让存量资产出表，资产出售价格与账面价值的差额可计入当期利润，优化财务报表 [10] - 此举有助于企业减少负债总额，实现融资多元化，对未来融资有积极影响 [10] - 中建集团内部已有先例：中建八局于2025年11月发行规模12.46亿元的同类产品，底层资产为上海浦东的中建广场 [10] - 公司旨在通过此交易挖掘与培育优质存量资源，提升资产运营水平，拓展资产盘活路径，为高质量发展注入动能 [5]