交易核心信息 - 中建六局将其总部大楼“中建中心”作为底层资产，发行了持有型不动产资产支持专项计划（机构间REITs），发行规模为5.04亿元人民币，产品期限为30年 [1] - 该产品名称为“中信建投—中国建筑商业物业持有型不动产资产支持专项计划”，由中建集团财务资金部统筹，中建六局、中建资本联合实施 [2] - 底层资产中建中心位于天津市河东区，总建筑面积约5.7万平方米，为包含5A级写字楼、住宅和商业的综合体，是中建六局总部所在地 [2] 资产运营状况 - 中建中心写字楼出租率达到100%，已入驻多家全国性商业银行，并引入了高端餐饮、潮流美业等业态 [2] - 中建六局旗下中建地产在天津开发了多个楼盘项目，根据中指研究院数据，2025年中建地产在天津房地产企业销售额排名第六，销售额为50.2亿元人民币 [4][5] 公司财务与偿债情况 - 截至2025年三季度末，中建六局营业总收入为547.59亿元人民币，同比增长1.92%；净利润为9.09亿元人民币，同比增长3.73%；但归母净利润为4.12亿元人民币，同比减少36.95% [4] - 公司面临一定的偿债压力，短期借款为156.24亿元人民币，一年内到期的非流动负债为35.49亿元人民币，而货币资金为112.75亿元人民币 [4] - 公司债券存量规模为50亿元人民币，其中一年内到期的债券规模达45亿元人民币 [4] 交易动机与战略意义 - 公司表示，此举旨在打造“投、建、融、运、管、退”全周期商业模式的实践样板，挖掘优质存量资源，提升资产运营水平，拓展资产盘活路径 [4] - 发行机构间REITs有助于存量资产出表，资产出售价格与账面净值的差额可计入当期利润，例如资产成本5亿元、净值4.5亿元、出表6亿元可挤出1.5亿元利润 [8][9] - 此举实现了融资多元化，尝试资本市场新的融资工具对公司未来融资有益 [9] 行业背景与产品特点 - 机构间REITs（持有型不动产ABS）是一种以持有型不动产为基础资产、在交易所挂牌的标准化权益型融资产品，可作为Pre-REITs到公募REITs的中间产品 [1][6] - 该产品具有资产准入灵活、审核流程可预期、发行效率高等特点 [6] - 2025年机构间REITs发行出现爆发式增长，截至2025年底市场累计发行规模约475亿元人民币，产品数量22只；其中2025年新增发行16单，较2024年的5单增长三倍 [6] - 底层资产类型包括工业厂房、购物中心、城市综合体、租赁住房等 [6] 政策环境与同业案例 - 国家发改委《2025版REITs项目行业范围清单》新增“商业办公设施”，要求位于22座大城市且为超甲级/甲级品质 [8] - 证监会《商业不动产投资信托基金试点公告》也将政策支持的底层资产扩展到商业办公、酒店、体育场馆等领域 [8] - 在中建六局之前，中建八局已于2025年11月发行商办综合体持有型不动产ABS产品，发行规模12.46亿元人民币，底层资产为上海浦东的中建广场 [8]