核心观点 - 中国房地产市场正经历“量价齐跌”的转变，二手房挂牌量井喷式增长，加剧了未来房价下行压力 [1][10] 市场表现与数据 - 新房价格下跌城市数量增加：5月全国百城新建商品住宅价格环比下跌的城市数量为54个，较4月增加10个 [1] - 二手房价格下跌范围更广：5月全国百城二手房价格环比下跌的城市数量高达83个，比4月增加7个 [1] - 新房销售萎缩：5月新房成交量和成交面积双双萎缩 [1] - 重点城市二手房成交下滑：5月北京二手房网签套数为1.21万套，环比下滑13%；上海二手房成交量环比减少2000套，环比下降13.29% [1] - 多地二手房挂牌量创历史记录：南京二手房挂牌量超过17万套，成都超过19万套，杭州超过21万套 [1] - 多个城市面临巨大抛售压力：北京二手房挂牌量达到11万套，重庆超过20万套，武汉达到16万套，上海和合肥也面临巨大压力 [1] 市场现象与原因分析 - 投资者信心不足：二手房挂牌量快速增加反映出部分投资者对未来楼市的信心不足 [2] - 获利盘了结：过去二十年全国平均房价至少翻了五倍以上，一线城市甚至上涨了二三十倍，累积了大量获利炒房者，在楼市调整时选择抛售落袋为安 [4] - 房产税预期影响：扩大房产税试点范围的呼声令炒房者忧心忡忡，倾向于提前变现多余房产以规避潜在税收成本上升 [4] - 提前还贷助推抛售：提前偿还房贷人数增加，部分人在还清贷款后尽快挂牌出售房产 [7] - 提前还贷的两类人群：一类因疫情冲击收入减少或失业，无力承担高额房贷被迫出售；另一类不愿长期承担高额利息，希望摆脱还贷压力 [7] - 购房需求萎缩：经历疫情后，改善型购房家庭收入受影响，购房决策更理性，不再盲目贷款购房 [9] - 供需失衡加剧：改善型需求退出导致大量二手房挂牌后无人问津，房源积压 [9]