行业核心观点 - 房地产市场预计在2026年前后有望止跌回稳，但并非意味着将回到过去价格翻倍的时代，而是更可能在底部区域窄幅波动并寻找新的平衡点 [1][3] - 行业将从“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式，转向“高质量、防风险、重居住”的新模式，核心是“房住不炒”与高质量发展 [26] 2026年房价整体趋势 - 2025年全国商品房销售面积降幅已较2024年明显收窄，价格跌幅收窄，二手房累计下跌约7%，市场处于“以价换量”阶段 [5] - 2026年全国整体房价预计将在-3%到+2%的区间内窄幅盘整，难以再现普涨行情 [7] - 政策导向是着力稳定房地产市场、推动止跌回稳、防止硬着陆，而非拉动新一轮暴涨 [5] 市场结构性分化 - 城市与板块之间的差距将越拉越大，分化加剧 [12] - 一线及少数强二线城市的核心地段，土拍溢价率不低，例如北上深杭等城市土拍热度明显高于全国平均水平，有产业支撑、人口净流入、配套成熟的板块去化快、价格坚挺 [12][13] - 三四线城市、远郊及产业人口流出地区，房价面临更大压力，未来表现将高度依赖本地具体条件 [15] 新房销售模式转变 - 新房市场正从“期房为主”加速向“现房为主”切换 [17] - 政策明确将推进“现房销售制”，做到“所见即所得”，以从根本上防范交付风险，新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售 [18][22][23] - 对于继续实行预售的项目，必须严格监管预售资金，确保资金用于项目建设 [22] - 这一转变将增加开发商高周转、高杠杆模式的难度，行业竞争将转向比拼产品力、品质与服务 [24] 对购房行为的启示 - 不应再指望房地产市场出现普遍上涨行情，尤其需警惕三四线、远郊及配套差的项目 [31] - 购房决策应基于城市基本面：考察是否有稳定产业和人口净流入、板块是否有核心配套（如轨道交通、学校、医院、商业）、以及小区的产品力与物业口碑 [33] - 应优先考虑看得见摸得着的现房或准现房，若购买期房，需严格考察开发商资金实力与品牌口碑、项目是否在融资“白名单”内、以及当地预售资金监管是否严格 [35][37]