政策框架与核心制度安排 - 中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，自2025年12月31日起实施，标志着公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容，进入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”新阶段 [1] - 制度体系采用“1+3+N”框架，包括1项证监会公告、1项通知、2项工作规程以及沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的17项配套规则 [1] - 公告共八条，从产品定义、基金注册及运营管理要求、发挥基金管理人和专业机构作用、强化监管责任等方面，明确了商业不动产REITs的核心制度安排 [2] - 规则主要针对新增的商业不动产业态，在从严管理基础上进行适应性调整优化，提高制度包容性和适应性，体现对不同领域REITs“分类管理、分类施策”的针对性安排 [1] 市场发展阶段与战略意义 - 商业不动产REITs试点的推出，标志着中国REITs市场正式迈入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”的新阶段，朝着全门类、全资产的成熟方向迈进 [1][2] - 此举并非简单资产类型拓展，而是基于商业不动产与基础设施在资产属性、管理体制、运营管理和风险收益特征等方面的主要差异，建立的REITs分类管理制度安排 [3] - 下一阶段，监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略，以增强REITs市场服务实体经济的广度与深度 [3] - 基础设施REITs更多承担“稳经济、补短板”职能，具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点 [3] - 商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密，可精准对接商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态的盘活需求 [3] 试点推进原则与项目筛选 - 监管部门将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优质项目，分阶段推进试点工作 [3] - 推进试点初期坚持稳中求进，不求多、不求快，严把发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目 [1][4] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的商业不动产项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态 [4] - 目前项目储备较为充裕，质量总体不错 [1][4] 市场建设与监管机制 - 通知围绕完善工作机制、压实机构责任，推动商业不动产REITs健康发展；加快推进REITs市场体系建设，重点推进市场扩容扩围、加强二级市场建设、完善市场生态；进一步优化审核注册流程、健全市场化标准体系；健全全链条监管机制安排、加强监管和风险防范等四个方面作出安排 [2] - 坚持“申报即担责”原则，持续完善证券公司、基金管理人、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等中介机构的执业标准，压实其在尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面的责任 [4] - 压实运营管理机构的信息披露责任和资产运营管理责任，发挥好市场“看门人”作用 [4][5] - 相关部门将做好REITs准入监管、日常监管与风险监测处置，及时发现并处理违法违规行为和风险事件 [5] - 审核注册及监管工作坚持“能公开、尽公开”原则，全面接受社会监督，同时建立健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制，为流程规范运行提供保障 [5]