政策发布与核心目标 - 证监会于2025年12月31日发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，共八条，自发布之日起实施 [1] - 政策核心目标是丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，增强多层次资本市场服务实体经济质效 [1] - 同步印发《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，提出加快推进REITs市场体系建设与推进市场扩容扩围 [1] 商业不动产REITs的定义与制度框架 - 商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [2] - 基金管理人须履行主动运营管理责任，确保底层资产权属清晰、现金流稳定 [2] - 证监会将商业不动产REITs制度体系初步明确为“1+3+N”框架，即1项公告，1项通知、2项工作规程，以及沪深交易所等单位的17项配套规则 [4] 资产范围与市场意义 - 符合条件的商业零售、商业办公楼、酒店等商业地产项目可通过发行REITs上市 [3] - 商业不动产REITs与已发行的消费基础设施REITs共同构成公募REITs体系 [3] - 此举为房企提供退出渠道，缓解资金压力，稳定房地产市场预期，并适配居民财富管理需要 [1] - 是对“十五五”规划建议中“盘活存量、做优增量”的实质性落实，为REITs市场注入新活力 [2] 市场发展现状与规模 - 中国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场 [4] - 截至2025年底，境内公募REITs市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元 [4] - 2025年新发行产品20单、扩募5单，合计募资规模达473.35亿元 [4] - 已上市项目资产范围涵盖交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等九类资产 [3] 制度创新与审核优化 - 商业不动产REITs的审核机构仅为证监会、沪深交易所，将确认受理至出具首次反馈意见的时间从30个工作日缩短至20个工作日 [2] - 在发行端支持银行保险业资产管理公司等金融机构参与，有序拓展原始权益人范围 [2] - 在投资端，丰富覆盖REITs的指数体系 [2] - 基于商业不动产与基础设施在资产属性、管理体制等方面的差异，建立了REITs分类管理制度安排 [4] 市场影响与未来方向 - 标志着公募REITs市场正式迈入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”新阶段 [4] - 商业不动产REITs被认为具有鲜明的市场基因，更有资产升值潜力，投资者应将其视为有分红属性的权益资产，关注长期回报率 [3] - 《通知》明确提出持续加大优质REITs供给，平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产 [4] - 在加强二级市场建设方面，将加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器和压舱石作用 [5]