行业现状与市场情绪 - 房地产市场已连续下跌4年 市场情绪低迷 参与者感到煎熬[2] - 尽管政策频出且虚高泡沫已被挤出 但市场整体仍未见起色[2] - 潜在卖家担忧二手房难以出售 潜在买家则担忧抄底在半山腰 市场陷入观望僵局[2] 市场阶段与规则变化 - 市场已进入新阶段 讨论整体市场是否“见底”意义不大 因为游戏规则已发生根本改变[3][4] - 市场已从普涨普跌的“游乐场”模式 切换至“丛林”模式 进入大分化时期[4][6] - 不同房产的命运将彻底分化 与整体市场是否见底无关 例如上海豪宅与鹤岗房产价值天差地别[4][5] 房产价值分化分类 - 优质资产：兼具良好居住体验与一定投资价值 对地段和品质要求极高 在总存量中占比很少[6][7][8] - 非核心资产：仅能满足基本居住需求 难以保值 市场上大部分房产属于此类[9] - “垃圾”资产：存在明显短板（如位置偏远、房龄过老、居住体验差） 未来将面临无人接盘、难以出租或出售的困境[9][10] 各类资产未来走势预判 - 无论整体市场涨跌 优质资产价格仍将上涨[12] - 非核心资产价格将原地踏步或缓慢下跌[12] - “垃圾”资产价格将持续下跌 没有底部[12][19] - 各类资产走势分化 互不影响 如同高速路上各行其道的车辆[13] 影响分化的核心变量 - 人口减少、年轻人婚育推迟等长期变量 导致住房需求结构性变化[16] - 房屋供给持续增加 必然导致一部分房产成为过剩的、无人居住也无价值的空置房[16][17] - 缺乏竞争力的房产在上涨行情中不涨 在下跌行情中跌幅更大 其走势与市场行情脱钩[18][19] 对市场参与者的建议 - 对于持有非优质房产的卖家 不应再对市场反弹抱有不切实际的幻想 其资产价值可能持续缩水[14][15] - 对于潜在买家 不应过度执着于捕捉“最低价” 从人性角度看难以把握 等待可能错失居住时机[20][21][22] - 当前房价已较前几年高点有显著回落 遇到合适的房产可考虑入手 以改善自身居住条件为优先[24] - 行业应回归“房住不炒”的常识 依靠买房赚钱的时代对普通人而言已经结束[26][27] - 购买喜欢的房产用于改善生活 是更理性的选择[28]