交易核心信息 - 中建六局将其总部大楼“中建中心”作为底层资产，发行了名为“中信建投—中国建筑商业物业持有型不动产资产支持专项计划”的机构间REITs产品 [1] - 该产品发行规模为5.04亿元，产品期限长达30年 [1] - 底层资产中建中心位于天津市河东区核心板块，总建筑面积约5.7万平方米，为包含5A级写字楼、住宅和商业的综合体，是中建六局总部所在地 [2] - 该写字楼出租率达到100%，已入驻多家全国性商业银行及其他高端业态 [2] 公司财务与运营背景 - 截至2025年三季度末，中建六局营业总收入为547.59亿元，同比微增1.92%；净利润为9.09亿元，同比增加3.73% [4] - 同期，公司归母净利润为4.12亿元，同比大幅减少36.95% [4] - 公司面临一定偿债压力，短期借款为156.24亿元，一年内到期的非流动负债为35.49亿元，而货币资金为112.75亿元 [4] - 公司债券存量规模为50亿元，其中1年内到期的债券规模高达45亿元 [6] - 公司旗下中建地产在天津开发了多个楼盘项目，2025年其在天津房地产企业销售额排名第六，销售额为50.2亿元 [6] 交易动机与战略意义 - 公司表示，此次发行旨在打造“投、建、融、运、管、退”全周期商业模式的实践样板，挖掘优质存量资源，提升资产运营水平，拓展资产盘活路径 [4] - 发行机构间REITs可使存量资产出表，资产账面价值与发行价值的差额可计入当期利润，例如资产成本5亿元、净值4.5亿元，若出表6亿元则可挤出1.5亿元利润 [9] - 尝试新的资本市场融资工具有助于实现融资多元化，对公司未来融资有益 [9] - 该产品具备持续扩募能力，为与公募REITs衔接提供了路径 [1][4] 行业与产品动态 - 机构间REITs（持有型不动产ABS）是一种以持有型不动产为基础资产、在交易所挂牌交易的标准化权益型融资产品，可作为Pre-REITs到公募REITs的中间产品 [1][7] - 该产品具有资产准入灵活、审核流程可预期、发行效率高等特点 [7] - 2025年机构间REITs发行出现爆发式增长，市场累计发行规模约475亿元，产品数量22只；其中2025年新增发行16单，较2024年的5单增长三倍 [7] - 底层资产类型包括工业厂房、购物中心、城市综合体（含优质写字楼）、租赁住房等 [7] - 政策层面，国家发改委2025版REITs项目行业范围清单新增“商业办公设施”，证监会试点公告也将支持范围扩展至商业办公、酒店、体育场馆等领域 [9] - 中建集团内部，中建八局已于2025年11月先行发行了规模12.46亿元的同类产品，底层资产为上海浦东的中建广场 [9]