核心观点 - 维持深圳国际“买入”评级，主要基于其华南物流园区转型升级项目进入利润兑现期，土地整备提供显著利润增量，同时稳定的高分红政策凸显公司价值 [1] 华南物流园转型升级项目进展 - 华南物流园转型项目二期留用土地（02-20-02号地块）已于2025年12月26日获政府批准，将开展供地工作，标志着项目进入兑现期 [1] - 2023年公司签订土地整备协议，获得10.58亿元拆迁补偿以及10.87万平方米留用土地使用权，其中住宅建筑面积50.83万平方米，办公及商用面积8.76万平方米 [2] - 参考前期地块置换收益，测算此次获批的02-20-02地块（约14万平方米住宅面积）土地置换税后收益约26亿港元 [2] - 后续仍有约33.75万平方米土地预计分两期确认，同口径测算下，仍有约56亿港元土地置换税后收益有待释放，预计2026-2027年仍有增量收益释放 [2] 公司分红与股息政策 - 公司维持稳定派息政策，2013-2016年股利支付率约40%，2017-2024年提升至约50% [3] - 2018-2024年合计派息总额达118亿港元 [3] - 以50%分红比例测算，预计2025-2027年公司股息率分别约为8.7%、8.7%、6.7%，高股息有望推动公司价值回归 [3]