文章核心观点 - 2025年互联网行业掀起“买地潮”，头部及中小企业纷纷在核心城市购置或自建物业，标志着行业从轻资产运营向重资产布局的战略逻辑变迁 [1] 互联网企业“买地潮”的具体表现与地域选择 - 2025年下半年，阿里巴巴与蚂蚁共同出资72亿港元购置香港铜锣湾港岛壹号中心共13层商业写字楼 [1] - 2025年12月，京东购入香港中环的中国建设银行大厦部分办公楼层 [1] - 抖音以12.14亿元竞得广州市海珠区琶洲中二区AH041101地块 [1] - 2025年，字节有3处总部大楼竣工启用 [1] - 上海杨浦滨江的美团、B站、抖音三大核心项目将于2026年同步竣工 [1] - 贝壳跨界涉足开发领域并一举拿下成都“地王” [1] - 买地企业范围广泛，从搜狐、新浪、网易、BAT到字节、美团、小米、B站、快手等大厂，以及延趣网络、飞鱼科技等中小企业 [1] - 互联网企业买地首选北京、上海、广州、深圳、香港等超一线城市的核心地段 [3] 香港作为战略枢纽：城市转型与企业拓展的契合 - 香港经济正从金融、旅游、贸易物流、专业服务四大传统支柱，向“国际创新科技中心”转型 [4][6] - 2023年，贸易及物流业占香港本地生产总值（GDP）的18.8% [5] - 2025年香港AI产业产值突破380亿港元，同比增长45% [7] - 截至2025年10月，香港“引进重点企业办公室”累计签约102家企业，内地企业占比超60% [8] - 企业入驻带动香港楼市，2025年第三季度全港甲级写字楼净吸纳量达69.18万平方呎，所有主要商业区净吸纳量自2015年第二季度以来首次全部录得正值 [8] - 香港为内地企业出海提供最佳平台，拥有完善金融体系、自由贸易环境及与国际接轨的法律税务制度 [11][12] - 香港资本市场强力复苏，毕马威预计2025年香港IPO集资额达2721亿港元，同比上升210%，位居全球第一 [12] - 2025年港交所完成的17宗“A+H”上市为历来最多，集资额占全年的50% [12] - 汇丰银行预测香港有望在2028年成为全球第一大跨境财富管理中心 [12] - 2025年全球前十大募资金额IPO中，港交所贡献四单内资背景企业：宁德时代（410亿港元）、紫金黄金国际（287亿港元）、三一重工（152亿港元）、赛力斯（143亿港元） [12] - 2024年母公司在海外及内地的驻港公司数目达9960家创历史新高，其中内地驻港公司2620家，占比超26% [13] - 在香港购置办公物业成本可能低于长期租赁，例如某电商巨头收购的建行大厦物业单价约3.12万港元/平方米，较近期中环地标交易低约4.59% [14] 业务发展与空间需求扩张的内在驱动 - 世邦魏理仕报告显示，29%的受访企业未来三年将扩大办公面积，科技互联网以36%的需求引领市场 [16] - 互联网科技成为多地写字楼市场主力需求：一季度深圳甲级写字楼新成交中占比26%；杭州办公楼市场TMT占比19%领跑；上半年上海产业园区租赁需求中TMT行业以41%比重居首 [17] - 仲量联行对比95家头部上市企业数据发现，2021年至2023年，新质生产力企业营业收入三年增速为23%，带动员工规模增长21%，催生办公面积刚性需求 [17] - 互联网龙头企业2025年经营向好：阿里巴巴三季度营收2478亿元同比增15%；腾讯Q3收入1928.7亿元同比增15%；京东同期收入2991亿元同比增14.9%；拼多多营收1082.8亿元同比增9% [19] - 人工智能等新业务表现亮眼：百度第三季度AI相关收入约100亿元同比增50%以上；京东新业务收入同比增214%，服务收入同比增30.8%创历史新高，占比提升至24.4% [20] - 业务扩展带动人员与办公需求上升：截至2024年末腾讯员工数达11.05万人，较2023年末增加5141人，计划未来三年新增2.8万个校招岗位 [20] - 腾讯全球总部基地“企鹅岛”占地130万平方米，主体结构已完成，预计可容纳7.5万名办公人员 [20] - 大厂将员工社区、办公环境作为招聘福利，例如“企鹅岛”集产业用房、商业、生活配套、科技馆、数据中心于一体 [20] 城市经济转型与总部经济的相互促进 - 《2024年中国总部经济发展白皮书》显示，全国287个地级市的总部经济专项规划中，超70%的城市将“金融、科技、数字经济”列为核心赛道 [21] - 艾瑞咨询显示，2023年中国总部经济市场规模达22.3万亿元，预计以8.7%的年均复合增长率增长，到2030年有望突破35万亿元 [23] - 高新技术企业总部、新兴产业集群总部等对总部经济的贡献率超过60% [23] 科技企业新需求对地产行业的影响与机遇 - 科技企业选址标准变化：选址半径向产业聚集区扩展；对楼宇智慧化要求提高；更倾向采用灵活办公模式 [25] - 世邦魏理仕报告显示，2025年国内主要城市写字楼净吸纳量有望增长10%，其中人工智能、新能源汽车等新兴产业对定制空间的需求年增速超20% [26] - 82%的科技企业愿意为健康先进的办公环境支付5%—10%的溢价 [27] - 2025年上半年，观点指数选取的18个代表性商业地产企业中，约56%的企业录得收入同比下滑，仅33%的企业录得增长 [27] - 在一线城市，获得LEED认证的绿色建筑、配备实验室空间的生物医药楼宇、具有算力支持的数据中心配套物业显现出抗跌性 [28] - 香港地产科技改造领先，截至2025年上半年累计有近500个LEED认证建筑项目，总认证面积逾1.1亿平方呎，过去5年年均复合增长率达23.4% [29] - AI时代数据中心成为全球增长最快的房地产资产类别之一，过去五年全球数据中心行业并购交易总额超过2000亿美元 [30] - 2023年和2024年间，美国数据中心的总建设面积年均增长达43%，同期多户住宅、酒店等其他物业类型的总面积平均增长率不到3% [32] - 全球AI数据中心浪潮已从“抢电”发展到“抢地” [33]