2025年北京改善型住宅市场核心观察 - 改善型房源承载家庭从“住有所居”到“住有宜居”的核心需求，其产品设计、功能配置与区位选择是改善型置业群体的关注焦点 [1][4] - 2025年北京单价6万至10万元/平方米的改善型新盘全面迈入“价值抉择模式”，“产品硬实力”成为手握千万预算购房者的核心决策标尺 [2] - 北京商报记者不完全统计，2025年北京共有26个单价在6万至10万元区间的改善型项目入市，累计供应房源超1.3万套（13333套），市场分化态势尤为显著 [2][4] 市场供应与整体表现 - 2025年北京改善型市场供应充足，26个项目为市场有效补充了区域改善型住房供给 [4] - 市场呈现显著分化，部分项目凭借优质产品力与配套优势去化表现亮眼，而部分项目则销售疲软 [2] - 以“中建系”为例，其在拿地环节表现亮眼，但一线营销结果天差地别 [2] 高去化率标杆项目分析 - 中建·运河玖院（一期） 以81.15%的去化率登顶“改善去化王”，其供应的838套房源已完成签约680套 [2][5] - 该项目二期于12月19日取得预售证，推出552套房源，在销售不足一个月时间内签约242套，去化率达43.84%，成交均价约为6.15万元/平方米 [5] - 二期前排河景楼栋（3号楼和4号楼）预售均价分别达7.98万元/平方米和7.95万元/平方米，顶层房源采用一层一户设计，预售单价高达8.53万元/平方米，其中一套总价超4000万元（4042.29万元）仍具备吸引力 [2][5] - 颐海澐颂 项目供应752套房源，已签约586套，去化率达77.93% [6] - 建发金茂观宸（一期） 供应479套房源，已签约367套，去化率达76.62% [6] - 专家指出，改善型购房者考量维度丰富，核心聚焦地段、产品力、配套资源与价格性价比，优质地段或高效通勤是核心优势，得房率高、户型设计优的项目更受市场认可 [6] 低去化率项目问题剖析 - 中海朝阳ONE 去化进程最为滞后，截至2025年末累计供应870套房源，仅完成签约134套，去化率仅为15.4%（原文另一处数据为14.48%） [2][7] - 该项目开盘时曾官宣热销27.3亿元，但根据官方数据测算，其累计签约面积约17.19万平方米，成交均价约7.46万元/平方米，实际累计销售额仅约12.82亿元，市场表现未达预期 [7] - 户型设计缺陷是去化受阻的首要症结：以其145平方米主力户型为例，客厅面宽仅为4.2米，显著低于同区域竞品保利朝观天珺122平方米户型（4.8米）和金茂满曜120平方米户型（5.3米） [8] - 在相近面积段户型空间布局上，竞品多采用接近正方形的“四叶草”布局，而中海朝阳ONE 145平方米户型相对狭长（长16.1米，宽10.6米），易造成空间浪费与采光死角 [9] - 各居室面积配置竞争力不足：其145平方米户型的主卧面积（约17.68平方米）小于保利朝观天珺139平方米户型的主卧面积（约18.43平方米）；次卧面积（11.1平方米）也远小于竞品次卧面积（15.52平方米） [9] - 专家强调，户型设计直接决定改善客群的居住体验与资产价值，通风采光、户型合理性与高使用率尤为重要 [10] 区位与配套的关键影响 - 在户型趋同的市场背景下，区位配套成熟度与产品细节打磨成为撬动改善型住宅去化的关键变量 [2] - 以海淀区为例：颐海澐颂成交单价约9.03万元/平方米，高于区域内其他项目，但凭借77.93%的去化率成为区域最佳 [11] - 区位优势明显：颐海澐颂地处永丰核心板块，产业集聚（航空航天、卫星科技、信息技术等龙头企业），商业配套（海淀首家山姆会员店）和交通（地铁16号线）优势显著 [12] - 对比之下，保利建工嘉华天珺位于永丰北区域，产业集聚度与生活配套成熟度存在差距，导致其去化率仅18.34%，尽管早于颐海澐颂开盘 [11][12] - 以丰台区为例：市场需求主要依赖金融街外溢客群，新宫板块的建发金茂观宸凭借双轨交通（地铁19号线、4号线）及成熟配套，去化率（76.62%）显著优于同区域其他项目（如北京隅西颂27.56%，中海丽泽叁號院29.04%） [13] - 建发地产成熟的营销能力与产品展示力（如实景示范区）进一步夯实了项目竞争力，精准契合金融街外溢置业群体的需求偏好 [13] 产品同质化下的竞争要素 - 在户型整体区别不大的情况下（如海淀多个项目均采用四室两厅设计），区位对于项目去化的影响更为明显 [11][12] - 价格并非唯一购房指标，改善型客群购房门槛已提高至千万元左右，更看重综合价值 [11] - 专家建议，开发商未来拿地需聚焦配套成熟度、建筑规划、户型设计、产品形式（如优先布局现房）及区域发展潜力等核心维度 [13]