核心观点 - 2025年11月香港按揭市场实际利率水平下降 经络按揭息率指数(MMI)报3.31%，环比下跌7个基点，连续两个月下跌并创三个月新低，主要原因是银行下调最优惠利率后，新造H按封顶息率回落至3.25% [1] - 市场预期利率环境可能进一步宽松 分析认为美国上半年可能再次预防性减息，香港银行同业拆息(HIBOR)上半年预计在2-3%区间反复，若资金流入可能挑战2%以下，届时H按实际利率或低于封顶水平，带动MMI进一步回调 [1] 按揭市场利率现状 - 新造按揭实际利率指数创阶段新低 2025年11月经络按揭息率指数(MMI)为3.31%，较上月下跌7个基点，为连续第二个月下跌，并创下三个月以来的最低水平 [1] - H按计划主导市场且封顶息率已下调 大部分新造按揭客户倾向选择H按计划，随着香港银行在去年9月及10月下调最优惠利率(P)，新造H按的封顶息率已回落至3.25%，这是导致MMI跟随回落的主要原因 [1] 利率走势分析与预测 - 拆息水平与外围环境关联 2025年1月6日一个月香港银行同业拆息(HIBOR)报2.98%，其未来走势将取决于美国利率政策及资金流向 [1] - 上半年拆息预计区间震荡 预计HIBOR在上半年将反复徘徊于2%至3%的水平，这使得普遍新造H按的实际息率将维持在3.25%的封顶水平 [1] - 存在进一步下行可能性 若后续有资金流入香港，HIBOR或有机会反复挑战2%以下的水平，届时采用H按的业主将有机会以低于3.25%封顶息率的实际利率供款，MMI指数亦有机会跟随回调 [1]