新闻核心事件概述 - 一对老年夫妇在“先卖后买”置换房产过程中 在支付新房全款后 因卖家不配合办理解押和过户而陷入困境 面临新房无法过户 旧房户口无法迁出及对旧房买家违约等多重风险 [1] - 在律师建议下发函告知法律后果后 卖家意识到严重性并筹措资金配合完成了过户 [2] 二手房交易风险与困境 - 交易流程风险：购房者已支付全款至监管账户并入住 但卖家因自身银行贷款到期等问题 迟迟不履行解押和过户义务 导致房屋可能因卖家债务问题被银行处置 [1] - 连锁违约风险：新房无法过户导致旧房户口无法迁出 进而可能引发与旧房买受人之间的合同违约 [1] 法律维权路径与效果 - 维权前置程序：律师建议在起诉前可先向违约方发送告知函 明确其不履约将导致合同解除并索赔20余万元违约金等法律后果 [2] - 维权实际效果：发送告知函后 卖家积极筹措资金以完成解押过户 从而避免了诉讼 [2] 房产置换的实务操作建议 - 交易合同建议：使用官方存量房买卖合同示范文本 明确关键条款如过户时间和违约责任 房款支付应采用监管方式并签订专门的监管协议 [3] - 交易顺序建议：优先采取“先卖后买”模式 若选择“先买后卖” 应在合同中预留至少3个月的缓冲期以应对旧房未能如期售出的风险 [3] - 风险绑定建议：在购买新房的定金条款中注明“旧房成交后生效” 将新旧房交易进行绑定以降低风险 [3]