政策发布与市场新阶段 - 中国证监会于2025年12月31日印发《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产REITs试点正式推出，自公布之日起施行 [1] - 同日，证监会还发布了《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展的通知》，沪深交易所等机构同步发布配套业务规则 [1] - 一系列政策发布意味着中国公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域扩容，正式迈入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”的新阶段 [1][7] 市场发展现状与意义 - 经过5年探索，截至2025年12月27日，中国已上市78只REITs，融资金额2099亿元，总市值2199亿元 [2] - 2024年以来，中证REITs全收益指数上涨19%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种 [2] - 推动商业不动产REITs是落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”决策的重要举措，是支持构建房地产发展新模式的有效手段 [3] - 中国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求 [2] 核心制度安排与政策部署 - 《公告》作为纲领性文件，明确了商业不动产REITs的产品定义、基金注册及运营管理要求、基金管理人和专业机构作用、监管责任等核心制度安排 [4] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [4] - 《通知》以完善基础制度、优化监管安排、健全市场功能为主线，对商业不动产REITs、市场扩容、二级市场建设、审核注册机制与全链条监管作出系统部署 [4] 政策具体方向与措施 - 政策注重“开源增效”，开源主要是扩大供给并引入资金，增效则是优化机制和强化监管 [4] - 在扩大供给方面，政策打破了原始权益人自持限制，并加大定价市场化属性 [4] - 在引入资金方面，通过完善市场产品链以及开放需求通道，增强资金吸引力 [4] - 在优化机制方面，优化估值和发行定价机制，同时加快专项立法，强化REITs长期投资价值 [4] - 在强化监管方面，主要是健全交易监测机制和压实中介机构责任 [4] - 政策鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力 [5] - 支持银行保险业资产管理公司等金融机构参与业务，并支持运营稳健的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强 [5] 市场前景与机构观点 - 商业不动产REITs试点的推出，标志着中国REITs市场向着全门类、全资产的成熟方向迈进 [7] - 光大证券认为，商业不动产REITs相关政策落地标志着中国正式开启商业不动产REITs，市场将分为基础设施及商业不动产两大类，双轨制审核有望提升效率并加速市场扩容 [7] - 华泰证券研究所认为，REITs新规出台意味着中国REITs有望进入规模化发展期，尤其是商业不动产REITs发展空间可观 [7] - 中信建投证券分析师认为，一系列政策为REITs市场高质量发展奠定坚实基础，市场将步入一个更为成熟、更具深度的新阶段 [7]