市场成交表现 - 截至2025年12月29日，北京当月二手房网签量达到14528套，预计全月总成交量将突破1.5万套 [1][2] - 北京二手房市场已连续两个月月度成交突破1.4万套，整体运行态势平稳 [1][2] - 新政后（2025年12月25日—28日），北京二手房住宅日均网签量为511套，成交量基本持平，考虑到网签滞后性，市场活跃度或有所提升 [2] 市场供需与库存 - 当前北京二手房库存房源量稳定在15万余套，相较于年初已有明显回落 [2] - 月度成交量保持在库存房源量10%的稳定水平 [2] - 部分区域如西城三里河三区，在售房源共45套，近30天带看量已达312次，带看量持续攀升 [7] 价格与交易心态 - 市场虽仍处于买方主导阶段，但议价空间已显著收窄，从过往“大幅让利”转变为小幅协商的理性沟通状态 [3] - 业主定价心态更趋理性，挂牌价已回落至市场合理定价区间，购房者期望获得大幅让利的可能性已大幅降低 [1][3] - 以宋家庄片区一套挂牌价540万元的房源为例，业主仅同意最高20万元的小幅让利 [3] 新政影响与市场反应 - 新政核心调整包括：取消首套与二套住房商业贷款利率区分，二套住房商业贷款利率由此前的3.45%下调至3.05%；公积金贷款二套房首付比例从30%降至25% [4] - 新政放宽非京籍家庭购房社保缴纳年限，五环内由3年调整为2年、五环外由2年调整为1年，带动了潜在购房客群提前入市 [6] - 新政发布后的首个周末，市场咨询量、客户到访量均出现提升，多位经纪人反馈新老客户咨询需求显著增加 [4] - 以一套400余万元的房源为例，首付比例下调后，购房者首付款从120万元降至100万元；若采用组合贷，月供将从调整前的8677.98元降至8502.36元，每月减少175.62元，全年可节省支出2107.44元 [5][6] 需求驱动因素 - 传统入学需求季集中释放，每年底至次年初有入学需求的家长集中出手，带动市场升温，部分重点片区趋势明显 [1][7] - 价格调整后房源性价比显著提升，叠加政策利好，推动市场行情向好发展 [2] - 新政有效推动了此前受限于购房资格的潜在客群（如在北京工作2年但社保年限不足的非京籍人士）提前启动置业计划 [6]