市场结构反转：从增量扩张到存量提质 - 2026年房地产市场已告别“买涨不买跌”的疯狂，转向深层变革[3] - 市场不再是“增量扩张”，而是“存量提质”的天下，二手房交易占比显著提升[5] - 2025年前11个月，全国二手房交易面积占总交易面积的比重已达到45%[5] - 深圳、上海等核心城市的二手房成交量同比涨幅高达20%-30%[5] - 2026年新建商品房销售面积预计继续下降，中指研究院测算同比降幅可能达6.2%[7] - 开发商不再盲目扩张，2025年全国300城住宅用地成交面积同比下降13.7%，出让金下跌10.7%[9] - 2026年新开工面积预计还将再降8.6%[9] - 市场已供过于求，成都等地二手房挂牌量是成交量的10倍，房东降价10%都难出手[10] 产品需求升级：从“住有所居”到“住有优居” - 2026年购房逻辑转变为挑选“好房子”，行业从“住有所居”转向“住有优居”[12] - 全国城镇空置房数量超过1.2亿套，足够3.6亿人居住，42%的家庭拥有两套以上住房[13] - 设计差、配套差的房子将越来越无人问津[15] - 新楼盘产品全面升级，例如江西赣州新楼盘净高做到3.1米，阳台、门窗、隔音均升级[15] - 国家出台新版《住宅项目规范》作为强制标准，各地要求更高，如江西要求净高不低于3.1米[17] - 房龄超20年的老旧高层住宅年均维修成本上万元，加上物业费、暖气费等固定支出，未来转手困难[19] - 符合“低密、改善、好物管”的绿色建筑、智慧社区成为市场主力[19] - 北京、上海的高总价改善楼盘去化良好，120平米以上大户型成交占比已超30%[19] 区域市场分化：核心城市与低能级城市“冰火两重天” - 2026年楼市分化严重，核心城市与三四线城市市场表现截然不同[22] - 核心城市的好房子抢手，而三四线城市的房子难以出手[23] - 一线及强二线城市的库存去化周期大多在12个月以内，而三四线城市普遍超过24个月，个别甚至突破36个月[25] - 人口流向是根本原因，北京、上海等核心城市人口持续流入，2025年北京东城新房成交还上涨8.48%[27] - 小县城、偏远地级市人口外流，有房主将县城老房从60万降至45万仍无人问津[27] - 土地市场分化明显，房企拿地集中于核心城市[29] - 2025年TOP20城市的住宅用地出让金占全国的52%，北上深杭蓉等城市土拍热度最高[29] - 三四线城市的土地无人问津[29] - 高盛预测三四线城市的投资房未来三年价格还会下跌[31] 政策环境：明确托底与优化市场 - 政策信号明确，旨在稳定房地产市场，防止硬着陆[32] - 中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议定调，要着力稳定市场，用足用好调控自主权[34] - 北京率先出台新政，降低非京籍购房社保年限、支持多孩家庭多买一套、降低公积金首付比例[36] - 北京新政后首个周末，楼盘到访量和二手房带看量大幅增长，日均网签量分别上涨[36] - 后续预计更多城市优化政策，如上海、深圳可能进一步优化限购，降低房贷利率、中介费用，加大房贷利息抵扣个税力度[38] - 供给端政策包括加大住房补贴，收储存量商品房和闲置土地以改善供求关系[38] - 政策同时整治市场乱象，北京、深圳已约谈抖音、小红书、贝壳等平台，处置违规房产经纪账号[40] - 将严查散布虚假信息的自媒体，以净化市场信息环境[42]