文章核心观点 戴德梁行发布深圳房地产市场年度报告 指出在供应持续放量的背景下 零售物业市场面临租金下行与空置率上升压力 但消费场景多元化与品牌创新带来结构性亮点 写字楼市场整体需求疲软 租金承压 但TMT及AI等特定行业创造了结构性租赁需求 [1][2][3] 零售物业市场 - 2025年深圳优质购物中心新增供应量达76.3万平方米 总存量达到793.7万平方米 新开业项目包括前海冰雪世界、怀德万象汇、深圳湾万象城二期及K11ECOAST等 [1] - 2025年深圳优质购物中心净吸纳量为61.3万平方米 较2024年增加3.0% 但空置率小幅上行至9.1% 平均租金同比下降10.7%至每月每平方米697.1元 [2] - 未来三年 深圳计划新增165.7万平方米优质购物中心供应 市场竞争将加剧消费需求分流 [2] - 数码电子及智能家电品牌扩张活跃 其占所有业态的比重连续两年上升至4.8% 影石创新、大疆、韶音等品牌年内新开数家店铺 [2] - 存量项目改造（如PAMall）及社区型、非标类商业投入运营 丰富了商业消费场景 [1] 写字楼市场 - 2025年四个一线城市写字楼净吸纳量合计117.5万平方米 较2024年小幅下降3.2% [3] - 深圳2025年写字楼净吸纳量为26.4万平方米 在71.2万平方米的新增供应刺激下较上年增加59.6% 但净吸纳量不及新增供应量的一半 [3] - 截至2025年四季度末 深圳甲级写字楼平均租金降至每月每平方米149.4元 较2024年末下滑11.7% [3] - TMT行业贡献了深圳全年最多的甲级写字楼租赁需求 以租赁面积计占比约达总需求的三分之一 AI产业快速发展带动相关企业租赁活跃 [3] - 新兴的消费电子类企业在业务扩张驱动下 正逐步成为写字楼租赁需求的主力来源之一 [3]