核心观点 - 广州市城市更新投资规模持续扩大，2025年完成固定资产投资1900亿元，2026年计划投资2000亿元，显示官方高度重视并全面提速[1][2] - 城市更新工作重心已从外围区域转向核心区域，并采用“依法征收、净地出让”等新模式，项目推进速度显著加快[2][3] - 资金支持是项目快速推进的关键，资金来源从过去以民企为主导转向以国企主导并引入金融机构融资，专项借款、专项债及潜在的REITs成为重要渠道[5][6] - 城市更新被视为房地产行业向“造空间”转型、稳投资扩需求的重要抓手，通过存量盘活与功能升级推动产城融合与职住平衡[8] 投资规模与计划 - 2025年广州城市更新完成固定资产投资1900亿元[2] - 2026年计划完成固定资产投资2000亿元，保持高强度投资[2][4] - “十五五”期间计划启动谋划30个以上城市更新片区改造[2][4] - 重点推进沙面、白鹅潭、广州北站等6个城市更新片区改造，并集中资源推动四大重点片区和新模式城中村改造项目[2][4] 项目进展与模式 - 2025年新模式城中村改造项目全面开工，开工改造老旧小区166个，首批危旧房自主更新试点项目顺利推进[3] - 推进52个拆除新建类项目、7个整治提升类项目，4个市级重点片区全部动工[3] - 三元里城市更新项目总投资超200亿元，已到账资金100亿元，自2025年动工以来，补偿协议签署率超83%，首开区安置房地块拆卸完成，2000余商户整体搬迁安置且留存率100%[2][3][4] - 冼村项目在2025年实现拆迁清零，依据《广州市城中村改造条例》解决了历时15年的历史问题[3] - 白云区空港小镇（凤和村）采用“整租土地”微改造模式，盘活空置村屋引入文旅产业，村民年均增收约10万元[3] - 天河区银河村、石牌村两个项目已形成拆整结合的改造思路，将被提上日程[4] 资金渠道与主体 - 城市更新项目多数由国企主导，通过融资区带动资金滚动开发，并叠加专项债支持[5] - 三元里改造项目获批全国首批城中村改造专项借款授信166亿元[6] - 资金模式从过去民企主导（通过私募或信托募资）转向国企主导并引入金融机构融资，因当前项目利润更薄，民企已较少进入增量项目[6] - 基础设施REITs项目行业范围清单（2025年版）首次将城市更新设施纳入，为广州此类项目提供了新的潜在资金渠道[6][7] 战略意义与行业影响 - 城市更新统筹推进老旧小区、街区、厂区改造、历史文化街区活化及完整社区建设，旨在促进产城融合与职住平衡，实现城市内涵式发展[2] - 作为稳投资、扩需求的重要抓手，政策端已上升到前所未有的高度，相关部门将加快落地配套金融、土地政策[8] - 推动房地产行业从“建房子”向“造空间”转型，从“土地财政+规模扩张”模式转向强调存量盘活与功能升级[8] - 存量端通过城中村、危旧房改造转化优质房源，增量端以配套基建带动周边需求，对稳定房地产市场具有作用[8]