文章核心观点 - 2025年中国REITs市场格局发生重要变化，机构间REITs（持有型不动产ABS）呈现爆发式增长，与公募REITs协同构建了多层次REITs市场，为盘活存量资产注入了新的金融动能 [1] - 外高桥集团成功发行全国首单工业厂房类机构间REIT，标志着其融资模式的创新，并搭建了覆盖多元产业基础设施的“双REITs”上市平台 [1][3] - 机构间REITs的崛起，通过放宽资产准入门槛、提供灵活制度，为更多优质存量资产提供了证券化路径，成为推动中国重资产证券化市场繁荣和国企改革的重要工具 [6][8] 市场发展与产品特征 - 机构间REITs定位于Pre-REITs至公募REITs的中间阶段，具备资产准入宽松、审核流程难度可控、发行效率突出等优势 [2] - 2025年机构间REITs市场快速增长，全年新增发行16单，较2024年的5单实现逾两倍增长，截至2025年底累计发行规模达475亿元，产品数量增至22只 [3] - 机构间REITs的底层资产类型不断拓宽，从工业厂房、高速公路等传统基础设施，到IDC数据中心、保障性租赁住房、商业综合体等新兴业态 [6] 政策与制度环境 - 2025年末政策红利持续释放，国家发改委发布新版行业范围清单，将22座超大特大城市的超甲级/甲级商业办公纳入REITs支持范围，同时证监会正式发文推动商业不动产REITs试点落地 [8] - 沪深交易所同步修订业务规则，将首次书面反馈时间缩短至20个工作日，并建立商业不动产REITs申报直通车机制，大幅提升审核效率，为机构间REITs发展构建了高效便捷的制度环境 [8] 公司案例：外高桥集团 - 外高桥集团于2025年末成功发行“中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划”，该产品为全国首单工业厂房类机构间REIT，发行规模18.30亿元 [1] - 该产品的底层资产为外高桥集团旗下四座优质标准厂房，核心租户覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等新兴产业领域 [3] - 此次发行是继2024年12月华安外高桥仓储物流公募REITs挂牌后，外高桥集团完成的又一单REITs产品，标志着公司成功搭建起“双REITs”上市平台 [1][3] - 通过公募REITs、机构间REITs等金融工具，公司推进其储备的大量物流、写字楼、厂房等存量资产的证券化，对降低资金杠杆、获取稳定现金流具有重要作用 [8] 行业意义与未来展望 - 机构间REITs的核心价值在于适度放宽了公募REITs较高的发行门槛，让更多规模偏小但质地优良的存量资产能够通过标准化包装登陆资本市场 [6] - 机构间REITs发挥着“育苗田”作用，为暂未满足公募REITs条件的优质资产提供证券化路径，既为Pre-REITs资金提供退出渠道，也为公募REITs培育了优质资产储备 [9] - 随着保险资金、社保基金等中长期资金加速入市，以及REITs ETF等创新产品的酝酿推出，机构间REITs的流动性与市场吸引力将持续提升 [9] - 展望2026年，中国REITs市场预计将迎来新一轮扩容升级，基础设施公募REITs的行业范围将持续扩大，商业不动产REITs试点将推动优质商业写字楼、星级酒店等资产正式纳入REITs版图 [9]