文章核心观点 - 《求是》杂志发表的特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》释放了重磅政策信号 标志着在2026年这个关键节点 房地产行业政策将转向更为积极主动和精准有力的宏观调控 以稳定市场预期、缩短调整时间并推动行业平稳健康发展 [3][21] 房地产行业现状与问题 - 官方首次承认房地产销售和价格出现较大幅度回落 并对实体经济需求端、居民资产负债表资产端及金融机构负债端产生了较大影响 [5] - 中国老百姓百分之七八十的资产配置在房产上 价格大幅回落导致居民财富收缩效应显现 进而影响消费 [7] - 房地产行业正经历周期性调整 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 [8] - 住房市场从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足 特别是保障性住房相对不足 新市民和青年人住房负担较重 [8] - 居民住房需求总体上从“有没有”向“好不好”转变 [9] - 房地产企业传统的“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继 亟待向低负债、低杠杆、合理回报的模式转型 由“类制造业”升级为“产品—服务—运营”一体化 [9] 房地产行业定位与重要性 - 文章将房地产行业重新定位为“基础产业” 强调其产业链条长、关联度高 涉及钢铁、水泥、家电、家具等几十个上下游行业 对投资、消费、就业等关键经济指标有显著影响 [9] - 定位为“基础产业”重在突出其基础性、公共性和先导性 而非否定其重要性 基础产业包含支柱产业 [11] - 文章引用国际数据指出 美国、英国、德国、日本、澳大利亚等发达国家房地产业增加值占GDP比重平均在10%以上 而中国2025年该比重已降至6.1% 仅为美国的一半 表明行业调整过度 [12] 房地产市场需求潜力 - 参照2000-2024年日本和韩国每千人年均新建住宅分别为7.74套和10.39套的建设强度推算 中国城乡每年新建住宅规模应在1000万至1490万套之间 [13] - 考虑公摊面积后 中国城镇人均住房使用面积约为35平方米 与韩国、新加坡接近 但与日本、德国、法国、英国等相比仍有差距 [13] - 结构上 中国城镇人均住房建筑面积在30平方米以下的家庭户占比接近40% 约7%的城镇家庭人均住宅建筑面积不足20平方米 [14] - 城镇现有约350亿平方米住房存量 按每年2%折旧率估算 将产生约7亿平方米的更新替代需求 [15] 房地产金融属性 - 文章明确重新提出房地产带有显著的金融资产属性 这一提法在强调“房住不炒”后多年未提 此次重提意义重大 [7] - 承认房子的基础功能是居住 但同时也承认其作为投资品具有金融属性 这与“房住不炒”并不矛盾 [7] 未来政策导向与预期管理 - 政策将积极主动作为 以更有力、更精准的举措加强房地产市场宏观调控 持续改善和稳定市场预期 尽可能缩短调整时间并熨平市场波动 [18] - 政策力度要符合市场预期 建议一次性给足政策 避免采取“添油战术”或“挤牙膏”式调整 防止市场与政策陷入博弈状态 [18]