核心观点 - 商业地产零售业态正通过存量盘活、连片运营、轻资产输出及打造聚合型业态（如美食市集）来应对市场压力并提升竞争力 [2][5][7] - 尽管宏观经济环境导致部分企业租金承压，但优质资产仍展现稳定收益能力，且通过项目焕新与品牌调整可有效驱动客流与销售增长 [2][3] - 行业趋势聚焦于城市更新、工业遗存改造、文化植入及引入首店/特色店，对运营商的精细化与创新能力提出更高要求 [6][7][8] 企业动态与业绩表现 - 领展房托：2025/2026财年中期，其内地物业组合总收益及物业收入净额分别按年下跌4.6%及4.9%，整体零售业务受市场不利因素压力较大 [2] - 内地零售物业续租租金调整率为-16.4%，主要受北京中关村领展广场及领展企业广场零售部分拖累 [2] - 若剔除上述两项目，其余物业组合续租租金调整率为正2.5%，显示大部分内地优质资产租金收益稳定 [2] - 内地零售物业组合租用率保持95.9%的高水平，期内签订超260份新租约 [3] - 部分项目表现突出：以广州天河领展广场为例，自2023年9月一期东翼亮相至2024年8月底，新开业品牌达184家，全场品牌焕新率超80%，会员拉新超18万，2024年整体客流同比增长37%，销售额同比增长达31% [2] - 恒隆地产：通过“恒隆V.3”策略，以租赁方式获取并连片运营核心商圈存量项目，快速扩大规模 [3][4][5] - 签约无锡恒隆广场三期（原新世界百货物业），新增约4.7万平方米商业空间，总零售面积扩大38%至约16.9万平方米，与一期连通形成超60万平方米超级商业集群 [4][5] - 签约上海梅龙镇广场项目（合作方九百集团），获得20年经营权，为南京西路项目增加约9.6万平方米总建筑面积，扩大约44%至约31.2万平方米 [4][5] - 签约杭州自货大楼南北座（合作方杭州百大集团），新增租赁面积约4.2万平方米，零售面积增加40%，租约自2028年4月1日起生效 [4] 轻资产与存量盘活趋势 - 轻资产项目从增量扩张转向存量盘活，城市更新成为主战场，工业遗存、老旧商场改造需求旺盛 [6][7] - 华润资产：与长城资产联合，将北京马家堡新荟城（曾两次司法拍卖流拍）焕新为“华润欢乐颂”，项目距地铁4号线公益西桥站仅0.6公里，华润将输出“欢乐颂”社区商业品牌，聚焦15分钟便民生活圈 [6] - 星盛商业：将操盘宜兴光明小镇商业广场，需深度融合当地紫砂文化底蕴与现代商业体验，打造文化、旅游、消费于一体的区域商业标杆 [6] - 旭辉商业：拿下江阴城更项目“仓见1952”轻资产运营权，该项目为工业遗存改造，将保留老粮仓筒仓、老厂房、水系等元素，并结合水塘景观打造乐园化体验空间和水上舞台 [6] 业态创新与运营策略 - 美食类市集成主流趋势：购物中心通过打造美食市集作为引流利器，提升客流与空间利用率 [2][7][8] - 越秀商管在武汉越秀国际金融中心国金天地B1层打造“精武有食集”，以老汉口精武路美食文化为灵感，引入十余家本土与新锐餐饮品牌，并计划每半年对区域内50%品牌进行迭代 [7] - 华润打造有“万象食家”，领展打造有“Foodie+”系列，如广州天河领展广场二期B1层腾出565平方米空间转化为“平川好味Foodie+” [8] - 运营需结合本地消费习惯、文化、客群进行个性化创新，而非机械化复制 [8] - 品牌引入策略：多个项目将首店、区域最大店或限定店作为重点引入对象，涵盖运动户外、高端时尚、美妆珠宝、餐饮、生活服务等多个领域 [8] - 例如：北京三里屯太古里引入Alaïa中国首家品牌旗舰店和Loro Piana华北最大精品店；成都太古里迎来缂以穿全国首店、LANN蘭全国首家旗舰店；杭州湖滨银泰in77布局wiggle wiggle杭州首店 [8] - 专业品类店铺（如Wilson、缂以穿）维持较快开店节奏，满足消费者向个性化、专业化消费升级的需求 [9]