核心观点 - 2026年楼市整体呈现“稳中偏弱”态势 不同城市和地段将出现分化 人口流入、有产业支撑的城市可能企稳 前期炒作过度的区域调整可能继续 [7] - 房地产市场正经历从“卖方市场”到“买方市场”的深刻转变 对于自住购房者而言 选择更多、议价空间更大 但“买房必赚”的投资时代已经结束 [7] 一线城市核心地段房价动态 - 房价调整正从外围向中心蔓延 以上海为例 市中心均价从2021年的9万/平方米以上 回落至6万/平方米区间 调整幅度显著 [3] - 核心地段房价松动反映了一个基本规律 即房价终究需要与普通人的收入接轨 [3] 人口结构对需求的影响 - 中国60岁以上人口已突破3.1亿 同时90后人口比80后少约4700万 00后又比90后少约3000万 [5] - 人口结构变化导致需要房子的人在变少 而有房子的老年群体在变多 加之部分年轻人选择不婚不育 购房的“刚性需求”正在减弱 [5] 保障房供应对市场结构的影响 - 国家计划5年筹建600万套保障房 平均每年约120万套 2026年将陆续进入市场 [6] - 保障房加速入市可能导致商品房与保障房市场“分家” 为中高收入和低收入群体提供不同选择 对商品房市场构成分流和压力 [6] 二手房市场供需关系转变 - 全国二手房挂牌量已突破920万套 其中深圳挂牌量比去年激增73% [6] - 卖房平均周期长达187天（近半年） 表明许多业主急于变现 市场已转变为“买方市场” 买家拥有更多选择和议价权 [6]