2026年上海土地市场开局情况 - 2026年上海土地市场延续“多批次、小批量”的供应方式，首场土拍于1月6日举行，出让浦东、闵行两幅宅地，总起始价约45.7亿元，最终均以底价成交 [1] - 1月作为传统市场淡季，房企拿地关注度与积极性有所降低，两宗非热门核心区域地块底价成交符合市场预期 [1] - 1月29日上海还将拍卖2025年第十一批次宅地，涉及松江、青浦3幅地块，起始总价约40.18亿元 [2] 2026年首场土拍地块详情 - 浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块（森兰片区）面积约2.69公顷，容积率2.5，可建建筑面积约6.73万平方米，由越秀地产以总价25.6086亿元底价竞得，成交楼板价为38035元/平方米 [5][6] - 该浦东地块是“好房子”政策后森兰片区首幅出让的住宅用地，周边生态、商业、教育配套成熟，坐拥约3.87平方公里森兰绿地，邻近75万平方米商业商务区及六师附小等优质学校 [5] - 闵行区MHP0-1005单元地块采用“住宅+商业”捆绑模式出让，总出让面积达6.23公顷，住宅部分容积率1.01，由紫江集团以底价20.09亿元竞得，综合成交楼面价33440元/平方米 [6][7] 2025年上海土地市场回顾 - 2025年上海公开市场成交48宗涉宅用地，土地出让金额达1427.23亿元，同比增长1.9% [10] - 若计入协议出让、遴选出让等非公开方式，2025年上海实际土地出让总收入约2453亿元，领先其他城市 [11][12] - 2025年上海土地市场溢价率高，有4幅地块溢价率在40%以上，最高达46%，并多次刷新楼面价纪录 [9][10] 2025年市场特征与企业表现 - 市场呈现“上半年热，下半年冷”的特征，因房企拿地节奏与销售周期相关 [12] - 央企是拿地主力，中海地产权益拿地金额387.64亿元排名第一，招商蛇口（257.87亿元）、保利发展（230.43亿元）、华润置地（167.74亿元）紧随其后 [12] - 民企拿地积极性提高，典型如大华集团在公开市场拿地，且全国楼板价“地王”由民企上海祺祥旺宇置业以20.03万元/平方米的楼面价竞得 [10][12] - 市场分化明显，中心区地块溢价高甚至诞生“地王”，而郊区总体溢价不高，但也不乏嘉定、浦东曹路等郊区高溢价地块 [13] 市场展望与驱动因素 - 上海“安全岛”属性强化，新房市场相对强劲，房企资金聚焦一二线城市核心地块，头部房企保持高参与度 [13] - 保利发展、华润置地、中海地产、招商蛇口2025年拿地最多的城市均为上海，其中招商蛇口与中海地产在上海的拿地金额均占其总拿地金额超40% [13] - 随着“好房子”建设推进，土地技术指标可能进一步优化，给房企更多发挥空间，2026年仍有诞生区域性“地王”的可能性 [13] - 短期内房企拿地节奏预计保持平稳，未来核心区域推出优质潜力地块将有效带动市场拿地热情回升 [1]