行业核心观点 - 2026年中国房地产行业将迎来底部企稳 [1] - 房地产仍是经济发展支柱 未来10-20年商品房年交易总量将稳定在8-9亿平方米区间 行业逐步进入存量交易主导的稳态市场 [3] 市场交易规模与现状 - 2025年商品房成交面积约为8.9亿平方米 已回到2009年水平 其中商品住宅成交面积7.4亿平方米 已回到2007年水平 商品房成交金额预估8.4万亿元 已回到2015年水平 [3] - 2025年30个重点城市一二手房成交面积3.26亿平方米 同比微跌7% 一线城市跌幅最小为5% [3] - 2025年百城新房成交量小幅下行 新房均价整体与去年持平 一线城市还有2%的增长 [4] - 2025年30个重点城市二手房成交面积约2.14亿平方米 为近5年新高 [4] 土地市场表现 - 城市土地出让分化 行业规模主要集中在60个核心城市 [4] - 重庆土地成交面积2753万平方米 同比涨36% 上海土拍成交金额2565亿元 [4] - 央国企依然是投资主力 拿地金额较2024年同比增20% [4] - 2025年拿地金额排名前十的企业所拿地块高度聚焦一二线城市 一二线城市占比都在85%以上 [4] - 一二级市场规模基本实现动态平衡 房企拿地彻底摒弃盲目扩张思维 [4] 市场筑底信号 - 供求关系趋于动态平衡 库存压力持续缓解 好房子需求空间巨大 房价调整周期超出国际平均水平 新开工规模已达成深度调整 二手房市场出现反转信号 [4] - 楼市短期库存停止增长 中期库存见顶回落 长期库存趋于持平 [5] - 剔除无效库存后 商品房有效库存约50亿平方米 相当于年销售面积的五六倍 处于健康区间 [5] - 部分核心城市板块租赁回报率超3% 部分区域起拍地价超过周边二手房价 [6] - 京沪深杭二手住宅新增挂牌量从2025年3月高峰的6万套跌至2025年11月的4.5万套 [6] 市场企稳驱动因素 - 2026年作为“十五五”开局之年 政策靠前发力与供求关系改善将推动市场筑底 [3] - 房企年末销售回暖数据印证行业风险加速出清后的企稳基础 [3] - 住宅市场筑底还需要4个确定性因素 包括政策确定性、房价确定性、产品确定性与供应确定性 [6]