政策动向 - 美国总统特朗普宣布其政府将采取行动禁止华尔街公司购买独栋住宅 旨在降低房价 并敦促国会将其编入法律 但未说明具体法律授权或机制 [1][11] - 此举标志着共和党立场的显著转变 使其与民主党长期批评企业购房的立场趋于一致 民主党认为机构投资者推高了住房成本并减少了供应 [2][11] - 政策提议的背景是白宫在中期选举前面临日益增长的生活成本政治压力 [1][11] 市场影响 - 市场对禁令消息反应剧烈 American Homes 4 Rent股价跌至近三年低点 盘中因波动短暂停牌 收盘下跌4% [5][11] - Blackstone股价触及一个月低点 收盘下跌约5.6% [5][11] - PHLX住房指数下跌2.6% [5][12] 行业现状与机构角色 - 根据政府问责办公室2024年研究 在2008年金融危机后 随着止赎房产涌入市场 Blackstone、American Homes 4 Rent和Progress Residential显著扩大了在独栋住宅租赁市场的存在 [2][11] - 截至2022年6月 机构投资者在全国拥有约45万套独栋住宅 约占全国独栋租赁住宅的3% [11] - Blackstone回应称 其独栋住宅业务仅占其整体业务的一小部分 并且过去十年一直是此类资产的净卖家 现有投资组合表现良好且符合运营标准 [6][12] 住房市场与通胀数据 - 自特朗普首次当选以来 美国房价上涨约75% 远超整体消费者通胀 [8][12] - 过去一年房价增长显著放缓 联邦住房金融局数据显示 10月全国房价同比仅上涨1.7% 为13年多来最弱增速 [8][12] - 住房成本通胀也已缓解 劳工部消费者价格指数显示 11月年度住房通胀放缓至3.0% 为四年多来最低水平 反映出住房供应的逐步改善 [9][12] 争议与不确定性 - 政府问责办公室报告结论认为 机构购房对住房自有率机会的影响仍不确定 部分原因是数据不足 [7][12] - 批评者指出 大型华尔街房东为保护回报常常忽视房屋维护 并在新冠疫情期间进行不当驱逐 [7][12] - 尽管出现降温趋势 但住房可负担性仍是关键政治议题 许多美国人仍在与高房价和有限库存作斗争 [10][12]