不动产信托财产登记试点进展 - 不动产信托财产登记试点地区已从北京扩容至9个城市，包括北京、上海、广州、厦门、天津、南京、苏州、济南和东莞 [1][3] - 试点工作自2024年底北京率先启动后加速推进，多地已在2025年完成首单业务落地 [3][4] - 北京市已将试点有效期从原试行一年延长至2028年12月31日，以持续推动政策优化 [4][10] 制度创新与具体实践 - 广州创新引入预告登记制度，解决了不动产因未完税等暂不满足转移登记条件的“卡脖子”问题，并于2025年7月18日发放全国第一张不动产信托预告登记证明 [3][4] - 厦门在2025年8月15日落地全国首单信托存续期追加交付不动产的转移登记业务及全国首单双委托人不动产家庭服务信托 [4][10] - 上海将不动产信托运用场景拓展到家庭财富定向传承、银发老人特殊需要等普惠金融领域 [3][8] 业务模式与核心功能 - 不动产信托业务是指委托人将合法持有的不动产转移或委托购买给受托人（信托公司），由受托人按委托人意愿进行管理或处分 [5][10] - 该业务的核心功能是将固定资产转化为稳定、终身可持续的养老现金流，为“以房养老”提供制度化解决方案 [5][6][12] - 通过信托合同，老人可提前详细约定养老标准（如养老机构、医疗护理水平等），并由信托监察人监督执行，确保其意愿在未来行为能力下降后仍能落实 [6][13] 市场需求与资产背景 - 中国有3.1亿老年人口，“银发经济”需求与政策红利双重驱动信托业解决“以房养老”痛点 [1][7] - 中国城镇居民家庭资产中，住房占比接近60%-70%，金融资产占比较低，不动产是家庭核心资产载体 [5][11] - 人口老龄化加速使得养老资金缺口成为关键瓶颈，不动产信托旨在将僵化的不动产转化为有安全保障的养老资源 [5][11] 典型案例与价值体现 - 厦门国际信托推出的“幸福安享1号家庭服务信托”是具体案例，以夫妻共有房产为信托财产，通过出租获取收益补充长辈养老金，并约定未来向子女定向分配房产，同时引入财产保险保障 [6][13] - 该制度为居民提供了新选择，可在不出售房产、保留居住权或收益权的前提下，以房屋租金作为退休金补充，获得稳定养老现金流 [7][14] - 不动产信托能确保财产独立并由专业机构管理，防范老人失能失智后的财产被侵占或处置不当的风险 [6][13]