上海写字楼市场 - 2025年上海甲级写字楼市场迎来供应放量，全年14个新项目入市，新增供应面积约85万平方米，四季度有长宁虹桥“晶耀虹桥”等三个项目入市 [3] - 市场需求端承压，四季度净吸纳量为12.32万平方米，全年净吸纳量40.18万平方米，较2024年同比下滑33.4% [3] - 市场基本面弱势，四季度平均空置率攀升至23.4%，平均租金降至6.62元/平方米/天，环比下降1.8% [3] - 租赁需求呈现行业集聚特征，贸易制造、专业服务、金融、电子信息科技四大行业合计贡献85%的成交份额 [4] - 贸易制造业以25%的成交占比位居首位，专业服务行业占比23%，金融行业占比19%，电子信息科技行业占比18% [4][5] - 未来三年新增供应规模将不少于300万平方米，其中2026年计划入市面积突破120万平方米，供应压力持续 [6] - 市场分化成为核心趋势，核心商务区展现更强韧性，部分次级板块空置压力加剧 [6] - 行业竞争逻辑正从“规模扩张”转向“质量与效率双轮驱动”，办公空间升级为复合型价值平台 [6] 上海零售商业市场 - 2025年上海消费市场保持平稳增长，通过“一节四季”等消费节庆活动持续拉动消费 [7] - 核心商圈平均租金小幅下跌，空置率保持平稳 [8] - 未来供应（2026-2029年）方面，核心商圈总供应量约76万平方米，非核心商圈总供应量约643万平方米 [8] - 四季度非核心商圈新增供应约30万平方米，同比呈现下降态势，供应项目呈现个性化、差异化和主题化特征 [8] - 韩国品牌入华潮成形，2025年有至少20个韩国品牌进驻中国，韩国时尚品牌赢得中国年轻消费者青睐 [8] - 国内外零售商持续偏爱选址上海作为其在中国市场的首店或旗舰店，市场需求活跃 [8] - 能够舒缓情绪的社交、疗愈、康养、泛体育等细分类消费增长显著 [9] - 假日经济、入境消费和首发经济表现亮眼，为市场注入持续动能 [11] - 大量新增供应入市使零售物业市场竞争白热化，存量项目改造升级成为行业共识 [11] 上海大宗交易市场 - 2025年上海房地产大宗交易市场展现筑底企稳迹象，全年共录得75宗、共计424亿元成交 [11] - 目前已有约140亿元的大宗交易完成草签，预计将在2026年上半年陆续完成交割 [11] - 2025年单宗成交均价约5.6亿元，四季度降至4.8亿元，3亿元以下的小额交易占比超50%（38宗） [11] - 内资买家按成交金额计占比高达97%，占据市场主导地位 [12] - 外资买家全年仅完成三笔收购，但作为卖方较为活跃，全年出售资产成交总额约129亿元，占比约三分之一，涉及15宗交易 [12] - 自用型买家表现活跃，全年成交总额约60亿元，占总成交额的26%，交易标的以办公、公寓为主，且79%的成交宗数金额在5亿元以下 [12] - 从物业类型看，办公/研发办公成交总额达185亿元，占整体市场的43.6% [13] - 公寓/住宅类资产成交占比达16.5%，商业板块成交占比为16.6%，酒店类成交占比为5% [13] - 法拍交易宗数约占全年总成交的四分之一，加快了不良资产处置与价值重塑进程 [13] 华东产业地产（高标仓）市场 - 华东高标库市场主体租户类型为电商、制造业、第三方物流及快递快运，结构稳定 [14] - 内资第三方物流企业需求增量明显，业务量占比不断上升，民营物流企业活跃度突出 [14] - 主流电商租户纷纷迁入自建仓库，存量市场中开发商所建园区的电商需求比例减少 [14] - 上海市高标仓库市场空置率环比下降0.3个百分点至24.2%，平均租金环比微降1.3%至40.9元/平方米/月 [15] - 江苏省高标仓库市场平均租金维持在33.3元/平方米/月，空置率环比下降0.8个百分点至19.0% [15] - 安徽省高标仓库市场平均租金微降2.7%至27.2元/平方米/月，空置率保持在13.0% [15] - 浙江省高标仓库市场空置率环比微降0.2个百分点至23.1%，平均租金维持在33.1元/平方米/月 [15] - 城市规划推动仓库旧改拆迁，租户通过优化整合迁移至高标物流园区以降低成本并获取增值服务 [16] - 预计未来华东市场供应量增量减缓，租金将保持稳定，业主将通过提供更多增值服务提升竞争力 [16] 中国REITs市场 - 2025年是基础设施REITs向“高质量发展”转变的标志性一年，多层次REITs繁荣发展 [17] - 底层资产大幅度扩容到几乎全品类，商业不动产REITs开启试点 [17] - 机构间REITs（持有型不动产ABS）实现爆发式增长，2025年发行16单，较往年5单实现三倍增长 [17] - 截至2025年12月31日，全市场上市基础设施公募REITs产品共78只，总发行规模约2200亿元 [17] - 2025年公募REITs产品新增20只，发行额600亿元，新增规模与2024年大致持平 [17] - 二级市场分板块来看，以购物中心为代表的消费类基础设施以及保障性租赁住房涨幅较高，产业园板块表现相对偏弱 [17] - 截至2025年12月31日，机构间REITs累计发行规模约475亿元，产品数量22只 [18] - 机构间REITs底层资产主要包括工业厂房、购物中心、城市综合体、IDC数据中心、租赁住房等多种类型 [18] - 政策方面，发改委《2025版REITs项目行业范围清单》新增位于22座超特大城市的超甲级/甲级品质商业办公，证监会《商业不动产投资信托基金试点公告》将支持资产扩展至商业办公、酒店、体育场馆等领域 [19] - 展望2026年，基础设施公募REITs行业范围继续扩容，证监会商业不动产REITs试点有望半年内落地 [19]