文章核心观点 - 2025年全球房地产投资信托基金复苏势头增强 在通胀缓和、美联储降息预期以及有利的宏观环境下 2026年市场前景令人期待 为收益型资产带来稳定回报与增长潜力 [1] 宏观经济环境有利 - 10年期美国国债收益率趋于稳定 降低了资本成本并使资产类别走向明朗 [1] - 流动性改善和信用利差收窄 为全球房地产投资信托基金创造了良好条件 [1] - 市场普遍预期全球经济将实现“软着陆” [1] 供求失衡持续 - 持续多年的高融资成本、关税不确定性压力与劳工短缺导致新动工项目减少 [1] - 新项目减少为大多数地产类别的租金增长及物业价值提供支撑 [1] - 人口老龄化与数字化转型推动对老年群体住房、物流设施及数据中心的需求持续上升 [1] 结构性增长主题 - 人工智能基建的快速扩张 成为科技导向型房地产的重要催化剂 [1] 周期性催化剂 - 全球房地产投资信托基金通过长期租约提供稳定现金流 成为应对通胀及股市波动的理想避险选择 [3] - 与股票相比 全球房地产投资信托基金的估值正处于历史低位 [3] - 随着各国央行推进宽松周期 预期与股票的估值差距将逐渐缩小 历史趋势显示此变化往往能驱动REITs实现显著的超额回报 [3] - 估值吸引加上基本面改善 可能刺激私募股权兴趣上升并推动上市公司间的整合活动 尤其是在欧洲与亚太地区 [3] 全球各区域投资机遇分化 - 2025年全球全球房地产投资信托基金的表现优于美国全球房地产投资信托基金 [5] - 美国市场基本面稳健 预计2026年—2027年将实现可观的盈利增长 [5] - 欧洲市场估值吸引加上并购活动活跃正在创造催化剂 物流与数据中心领域尤其受惠 [5] - 亚太区受货币宽松政策及结构性趋势支持 日本（企业改革）、澳大利亚（数据中心扩张）及新加坡（工业韧性）等市场将受惠 [5] 投资类别机遇 - 防御型领先者可受惠于人口结构与科技发展等长期利好因素 老年群体住房与数据中心仍是首选类别 [5] - 新增供应有限及稳定的客流量 为以生活必需品为主的零售及购物中心全球房地产投资信托基金提供支撑 [5] - 分层住宅及自助仓储设施有望反弹 [5] - 工业全球房地产投资信托基金或能受惠于货品库存正常化 [5]