行业盈利能力现状 - 2025年上半年上市物业企业毛利率均值为20.00%，净利率均值仅为7.31%，远非公众想象的“暴利行业” [1][19] - 行业利润率持续下行，2025年上半年毛利率同比下降1.26个百分点，与2021年近30%的水平相比大幅下降约10个百分点 [2][20] - 2025年上半年净利润率均值7.31%，虽较2024年同期有所回升，但仍远低于2021年约15%的水平 [2][20] 行业横向比较与经营表现 - 横向比较显示行业利润率不突出，2024年物业服务及管理行业的毛利率和净利率中位数在港交所12个行业大类中分别排名第九和第三，属“低毛利、稳盈利”行业 [5][23] - 物业企业普遍“增收不增利”，2025年上半年上市物企营业收入均值同比增长3.57%，但毛利润均值同比下滑2.56% [8][25] 行业面临的核心挑战 - 管理面积增速大幅放缓，2025年上半年上市样本物企管理面积均值约1.66亿平方米，同比增长仅3.11%，增速同比下降6.41个百分点 [9][26] - 物业费价格承压且收缴率走低，多个城市物业费均价同比下降，同时物业服务百强企业物业费收缴率2024年为88.17%，大幅下降4.54个百分点 [12][28] - 客户满意度下降影响收缴率，2025年全国物业服务客户满意度降至72.9分 [12][28] - 关联方风险拖累业绩，2025年上半年上市物企非业主增值服务收入占总营收比重降至4.67%，同比下降1.56个百分点，创历史新低 [12][28] 服务质价关系与行业实践 - 物业费与服务质量呈正相关，行业正聚焦“质价相符”机制建设 [13][29] - 企业已开始探索服务透明化与弹性定价，例如2025年6月万科物业发布《万科物业弹性定价白皮书》及508项服务清单 [13][29] - 低物业费可能导致服务质量打折，必要的维护工作无法开展，最终影响物业价值和居住体验 [14][29] 行业未来发展趋势 - 国家层面明确将“质量提升”作为行业发展核心主线，2025年8月中共中央国务院《关于推动城市高质量发展的意见》明确提出“实施物业服务质量提升行动” [16][32] - 高质量服务成为核心竞争力，“优价”与“提质”并行推进成为生存法则，高性价比是核心竞争能力 [16][32] - 行业将更深度融入城市治理体系，被赋予落实“城市三分建七分管”的核心职责，深度绑定城市更新、基层治理、民生保障等国家战略 [17][33] - 行业需告别“虚火”，通过精细化成本管控、提升技术应用效率及寻求高附加值细分市场等方式，实现高质量发展 [16][32]