核心观点 - 重点城市土地市场成交环比回升，但结构性分化加剧，房企拿地策略聚焦核心区域优质资产，对非核心区域持谨慎态度，整体市场平稳运行 [2][10] - 城市更新行动在顶层设计与地方实践层面均加速推进，通过政策支持、模式创新与市场参与等多维度构建支持体系，有望成为稳投资、惠民生、促转型的重要引擎 [11][13] 土地市场供应情况 - 整体供应回升：报告期内（2025年11月17日-12月14日），6个重点城市共有210宗地块挂牌，起始总价483.20亿元，环比回升32.01%，总面积612.11万平方米 [3] - 供应结构分化显著： - 北京：挂牌13宗地，其中涉宅用地3宗（丰台1宗、海淀2宗），规划总面积15.19万平方米，起拍总价89.25亿元 [5] - 上海：挂牌11宗地，无涉宅用地，主要为工业用地，起始总价6.33亿元 [5] - 广州：拟出让39宗地，其中涉宅用地7宗，总规划建筑面积51.67万平方米，起拍总价102.81亿元，白云区供应最多 [5] - 杭州：挂牌64宗地，涉宅用地仅1宗（位于富阳区），起拍总价2.87亿元 [5][6] - 成都：挂牌79宗地，其中涉宅用地22宗，供应主力为双流区，总起始价24.27亿元 [6] - 深圳：挂牌4宗地，无涉宅用地，总起始价6.75亿元 [6] - 供应特征：北京、广州推出核心区域优质涉宅用地；上海、深圳无涉宅用地，以工业用地为主；杭州、成都涉宅用地供应有限且位置非核心，整体涉宅用地供应偏谨慎 [6] 土地市场成交情况 - 整体成交回升：报告期内，6个重点城市共成交167宗地，成交总价566.44亿元，环比上升27%，成交面积451.82万平方米，环比回升17% [6] - 分城市成交数据： - 北京：成交12宗，成交价112.19亿元，其中涉宅用地8宗，成交价110.13亿元 [7] - 上海：成交14宗，成交价107.90亿元，其中涉宅用地7宗，成交价105.58亿元 [8] - 杭州：成交40宗，成交价87.11亿元，其中住宅用地5宗 [8] - 广州：成交33宗，成交价73.98亿元 [7] - 深圳：成交12宗，成交价55.48亿元，其中涉宅用地3宗 [9] - 成都：成交56宗，成交价129.78亿元，其中住宅用地29宗，成交价112.32亿元 [10] - 成交溢价分化明显： - 核心区域高溢价：北京朝阳区松榆里地块溢价率18.21%，东城区祈年大街地块溢价率4.00%；深圳南山超级总部地块也因稀缺性引发高溢价竞争 [7][8][9] - 非核心区域多底价：北京房山、昌平、通州6宗涉宅用地均为底价成交；上海除青浦一宗地块溢价5.17%外，其余涉宅用地均为底价；杭州5宗住宅用地中3宗底价成交；深圳光明区涉宅用地以底价成交 [7][8][9] - 市场特征：房企拿地高度聚焦于核心城市的核心资产，对郊区及非核心区域地块态度谨慎，多以底价成交，市场分化加剧 [2][10] 城市更新政策与动态 - 顶层设计明确方向：中央层面密集部署，国务院专题学习强调将城市更新与消除安全隐患、稳楼市、“好房子”建设结合；中央经济工作会议要求2026年高质量推进城市更新 [11] - 金融支持工具扩容：国家发改委将基础设施REITs发行范围扩容至城市更新设施、老旧厂区改造等领域，为存量资产盘活提供融资渠道 [11] - 地方实践与模式创新： - 政策激励：重庆探索容积率奖励机制，对增加公共服务功能的更新项目给予约15%的建筑面积支持，以提升项目盈利空间 [12] - 市场参与：上海陆家嘴与浦东房地产联合设立三林新天地城市更新公司，注册资本23.2亿元，体现“政府引导+市场运作”模式 [12] - 改造模式：广州推出43个城中村改造项目，总投资6479亿元，其中得胜岗项目探索“原拆原建”自主更新模式；花都区保障性住房项目试点“建筑师负责制+模块化智能建造” [12] - 民生项目：福州台江19小区旧改项目总投资2.11亿元（财政拨款），覆盖9000户，同步提升市政和智慧化建设 [12] - 金融创新：北京亦庄落地全国首单城市更新类REITs，发行规模7.53亿元，底层资产为产业园区，实现“资产证券化+产业升级” [13] - 推进成效：住建部数据显示，2025年1-10月全国新开工改造城镇老旧小区2.51万个，已提前完成年度计划，河北、上海等16个地区超额完成 [11]