文章核心观点 美国前总统特朗普提议禁止大型机构投资者购买更多独栋住宅 该政策若实施 将对不同区域住房市场 房价 住房建设以及租户产生差异化影响 且当前机构购房需求已从疫情高峰期大幅回落[1][2] 政策背景与潜在影响 - 特朗普宣布将立即采取措施禁止大型机构投资者购买更多独栋住宅 并呼吁国会立法 该提议已获得部分共和党与民主党议员的支持[1] - 政策细节尚不明确 包括“大型机构投资者”的定义 是否针对散购或建后出租模式 以及是否强制要求出售现有投资组合[2] 区域市场影响差异 - 在全国范围内 拥有至少100套独栋住宅的“大型投资者”仅持有约1%的独栋住宅存量 但其在部分区域性市场占比显著更高[3] - 凤凰城和亚特兰大等市场在2008年危机后成为机构投资的主要枢纽 建立了成熟的单户租赁生态系统[4][5] - 若禁令实施 其影响在高增长的阳光地带市场将最为显著 特别是在凤凰城 达拉斯 亚特兰大 奥斯汀 坦帕 杰克逊维尔和夏洛特等都市的特定社区[6] 对房价的潜在压力 - 若政策强制机构出售现有房产 可能在亚特兰大和坦帕等已出现房价回调的阳光地带社区 短期内增加挂牌房源 加剧房价下行压力[7] - 但特朗普声明中使用的“更多”一词可能意味着不会强制出售现有资产 从而降低了上述情景的可能性[8] 机构需求现状 - 若禁令实施 将减少约占当前全美购房活动1%的需求 这一影响若在几年前将大得多[9] - 在疫情购房热潮高峰期 大型投资者在2022年第二季度的购房占比达到创纪录的3.1% 但过去三年其交易份额已降至约1.0%[10][11] 对住房建设的影响 - 关键问题在于禁令是否同时适用于机构散购现有住房和建后出租开发[12] - 若建后出租开发也被限制 可能对2027 2028及2029年的整体住房建设产生明显的负面影响[13] - 目前单户建后出租开工量约占全美单户住宅开工总量的8% 远高于疫情前2017至2019年约3%的水平 是近年来单户住宅开工量边际增长的主要驱动力[14] - 以大型单户租赁机构AMH为例 2025年前三季度其95.7%的单户住宅收购通过其内部住宅建筑部门完成 该部门已是全美第37大住宅建筑商[15][16] - 住房分析师凯文·埃尔德曼认为 禁止机构购房和建后出租将对住房建设产生负面影响 进而损害长期的住房可负担性 他指出自2020年以来 美国建筑商每年完成约100万套新独栋住宅 即每1000名美国人新增3套 这仅是20世纪典型建设速率的一半多一点[17] 对租户的影响 - 大多数机构持有的房屋目前有租客居住 若强制出售可能迫使数千租客搬迁[18] - 阿默斯特公司首席执行官肖恩·多布森表示 其公司旗下约43000套单户租赁住宅中 有85%的当前租客不具备购买其所居住房屋的资格[19] - 多布森认为 将住房可负担性问题归咎于机构所有权是错误的 机构资本通过私人无补贴投资 修复了被忽视的住房 在现有住房金融体系功能不全时提供了解决方案[19]