核心观点 - 房地产行业呈现分化态势，部分头部公司治理平稳、债务重组取得进展，而部分出险房企仍面临巨大债务压力 [1][2][4] - 地方政府通过“以旧换新”、房票等创新政策工具精准施策，有效促进了特定区域市场的成交活跃与库存去化 [5][6] 公司人事变动 - 万科创始人级高管郁亮因到龄退休，辞去公司董事及执行副总裁职务，不再担任任何职务，公司称此为正常人事更替，不会影响董事会运作与日常经营 [1] 公司债务与重组进展 - 碧桂园旗下4只债券（H20碧地4、H20碧地3、H19碧地3及16腾越2）因已完成现金提前偿付，于1月9日起复牌，被视为其债务重组落地的关键一步 [2] - 融侨集团子公司与光大银行福州分行达成债务展期协议，涉及三笔总计1.171亿元债务，展期至2026年2月至4月不等，但同时另一子公司贷款被金融机构宣告提前到期，显示债务处置的复杂性 [3] - 富力地产公告截至2025年11月底，其合并报表范围内逾期有息债务总额累计达387亿元，逾期原因包括信用债、银行贷款、信托等多种融资渠道到期未还，公司正与债权人沟通制定解决方案 [4] 区域市场表现与政策 - 南京市2025年全年商品住房（含新房与二手房）共成交13万套，市场运行总体平稳，新建商品住宅去化周期处于合理区间 [5] - 南京市政府通过“买新助卖旧”模式提供新房合同金额1%的补贴，叠加房企3%~5%的首付优惠，全年组织17场“以旧换新”巡展，同时开具房票5862张，使用率超过98%，去化存量房屋5967套，房票使用量居全省首位 [5][6]