文章核心观点 - 文章核心观点认为，当前房价下跌对大部分购房者的实际资产损失有限，真正在2021年于高房价城市购入大户型房产的群体受影响较大，但该群体规模不大，因此从宏观视角看，对个体的整体影响被夸大 [1][2][3][4][7][8][9][12] - 文章以富安娜为例，指出部分上市公司在2021年通过理财产品间接投资房地产，遭遇重大损失，揭示了理财产品与房地产市场的风险关联 [13][14][15][21][22] 房地产市场价格影响分析 - 即便在房价号称“腰斩”的当前，价格仍未回到2018年水平，2018年及2019年前购房者资产无损失 [2][3] - 2020年购房者可能承受10-30%左右的损失，而2021年购房者损失最为惨重 [3][4] - 2021年全国商品房销售面积达17.94亿平方米，同比增长1.9%，销售额达18.19万亿元，同比增长4.8% [5] - 2021年房价均价过万的城市仅77个，意味着重大影响主要集中于2021年在一线城市购买大户型的群体，但该群体规模不大 [6][7][8] 富安娜案例分析：投资理财暴雷 - 富安娜于2021年3月19日使用闲置资金1.2亿元投资“富安1号”理财产品，到期后仅收回1350万元，1.065亿元本金及收益逾期 [15] - 该理财产品有1亿元投向北大资源集团杭州海港城房地产项目，管理人为中信证券 [15] - 2025年底一审判决，中信证券需赔偿富安娜本金损失2928.63万元，且后续清算回款由双方各分50% [18] - 此案例反映了2021年仍有大量理财产品（包括信托）资金流向房地产，并在2022-2023年市场调整期出现大规模暴雷 [16][21][22] - 上市公司理财产品的“零风险”认知被打破，整个银行理财市场直到2024年才逐步恢复 [19][20][22][23] 富安娜经营业绩分析 - 2025年前三季度，公司营业收入16.27亿元，同比下降13.80%，归母净利润1.60亿元，同比下降45.52%，扣非净利润1.45亿元，同比下降44.35% [25] - 业绩下滑主因包括：主动清理库存导致毛利率下降、高毛利的加盟渠道收入大幅下滑43.34%、线上渠道收入下降5%抵消了其毛利率提升2.9个百分点至49.4%的积极影响 [26] - 销售费用率同比上升5.2个百分点至35.1%，主要因对加盟商代垫费用同比大增148%至0.79亿元，而广告宣传费同比下降36%至0.64亿元 [26] - 截至2025年6月末，公司总门店数1414家，较年初净减少58家（下降3.9%），其中加盟店净关闭59家（下降6%） [26] - 2025年第二季度加盟渠道同店销售额增长约15%，但整体加盟收入仍大幅下滑，显示加盟商去库存压力大，提货意愿低迷 [27] 富安娜运营效率与风险 - 应收账款周转天数同比增加19天至65天，显示回款效率下降 [29] - 存货周转天数同比增加31天至285天，存货总额8.3亿元较年初增加9% [30] - 存货结构显示，电商渠道存货占比高达44.5%，存在结构性积压风险 [30]