“万村计划”房源清退与租金倒挂问题 - 深圳万科旗下“万村计划”部分房源因租金严重倒挂，自2025年下半年起开始清退，涉及房源规模约为3万—4万间 [2] - 租金倒挂源于项目初期以高于市场价获取房源并约定每三年上调10%，但2025年进入调涨周期时，市场租金涨幅有限甚至下调，导致运营方难以消化成本 [4][7] - 因万村公司拖欠房东租金超过60天构成违约，部分房东已依法单方面终止合同并清退租户 [1][3][4] 泊寓运营与财务表现 - 深圳泊寓2024年实现净利润3194万元，但2025年1—11月亏损8881万元，平均出租率为94%，亏损主因是“万村租约进入调涨周期，部分楼栋出现亏损” [7] - 2025年泊寓整体仍实现盈利，深圳泊寓亏损主要由于“万村计划”房源占比较高 [7] - 公司为维持出租率采取了价格调整策略，如签约16个月可享受首尾两个月六折优惠 [8] 泊寓业务模式转型与资产结构 - 泊寓正逐步转向轻资产合作模式，与地方政府、国企等合作运营并赚取超额收入提成，同时广泛参与保障性租赁房项目 [11] - 截至2025年9月底，泊寓开业房源20.4万间，其中13.3万间纳入保障房系统，占比超过60% [11] - 公司通过“售改租”和“非居改保”方式盘活存量资产，2024年累计盘活存量房1.5万间 [11] - 泊寓逐步摆脱对万科的依赖，目前房源中来自万科的比例不到15%，85%以上来自第三方 [12] 公司应对措施与未来安排 - 针对拖欠租金，深圳万科正在制定分阶段偿付计划 [2][4] - 对于被清退租户，泊寓提供三种方案：与房东直接续租、换租（提供200元优惠券及300元搬家补贴）或退租（额外赔偿一个月租金） [3] - 未来“万村计划”中若房东同意降租，房源将继续由泊寓运营，但租赁合同将由万村公司改签至泊寓名下 [10] 行业背景与公司发展历程 - “万村计划”为万科2016年启动的城中村改造项目，由深圳万科承租房源改造后委托泊寓管理，2018年底累计签约房源规模约为7万—8万间 [4][10] - 截至2025年9月底，泊寓在全国29个城市运营管理房源28万间，开业20.4万间，为集中式公寓领域首家开业规模突破20万间的企业 [9] - 万科租赁业务于2023年首次实现成本法下的整体盈利，并于2024年开始重要业务调整 [11] - 公司通过资产证券化方式变现重资产，2025年设立了万新金石Pre-REIT和租房租赁Pre-REIT两只基金用于收购部分泊寓资产 [12]