文章核心观点 - 2025年北京房地产市场在宏观叙事中彰显韧性，人工智能核心产业规模持续领跑全国，成为产业链变革的核心驱动力 [1] - 北京办公楼市场正经历从“下行周期”到“重新定价”的思维重置，市场需求的极度理性化与供过于求的结构性常态化正在重构供需关系及定价逻辑 [1] 甲级办公楼市场 - 整体需求维持较弱水平，更多租户将搬迁视为高成本负担，续租或缩租成为主流，续租交易占据第四季度成交主导地位 [2] - 医美、体检等细分领域以及人工智能应用企业正逐步显现为新兴的增量需求来源 [2] - 截至2025年底，北京甲级办公楼整体空置率环比下降0.3个百分点至15.2%，净吸纳量达21,790平方米 [2] - 2025年第四季度，北京甲级办公楼平均月租金为每平方米210元，环比下跌5.6%，同比下滑16.3% [3] - 展望未来12个月，全市租金下行速度有望放缓，预计2026年全年平均租金降幅将收窄至6.6% [3] - 2026年预计将有约70万平方米的新项目集中交付，租金仍将面临下行压力 [2][3] 投资市场 - 2025年北京大宗交易市场成交节奏放缓，全年大宗成交总额录得约180亿元，较去年下降58%，较过去五年均值大致减半 [3] - 从资产类别看，商业零售资产相对更受资本青睐，第四季度英格卡购物中心与高和资本达成战略合作，设立专项不动产基金共同持有包括北京荟聚在内的三座购物中心 [3] - 中国公募REITs底层资产范围扩围至商业办公与酒店项目，将超大特大城市的超甲级及甲级商务楼宇项目、四星级及以上酒店项目纳入试点 [4] 优质零售地产 - 社会消费品零售总额在2025年1–11月同比下降3.1%，消费疲软抑制品牌扩张，传统业态退租压力上升 [5] - 平价餐饮、IP消费、潮玩、户外等品类持续吸引高客流，“情绪价值+高性价比”成为驱动消费的核心逻辑 [5] - 2025年全年新增供应超过80万平方米，约为2024年总量的一半，第二季度单季新增供应达36万平方米并全部落位于市区核心商圈 [5] - 截至第四季度，市区市场有效租金环比下降2.5%，市场分化加剧，高质量运营成为资产价值重塑核心 [6] 工业物流地产 - 2025年全年市场需求以成本驱动型搬迁为主，新增扩张动能不足，租赁活动主要由第三方物流、零售及医药企业主导的区域间搬迁构成 [6] - 平谷子市场凭借更具竞争力的租金和高标准设施，成为全年为数不多的去化亮点 [6] - 2025年第四季度，市场平均净有效租金环比下降4.3%，区域间租金梯度明显压缩 [7] - 随着租金下降及平谷项目性价比提升，部分原本意向天津、廊坊的外溢租户有望出现回流趋势 [7] 高端酒店市场 - 2025年下半年，北京高端酒店市场整体表现较去年同期呈下行态势，截至10月，平均房价与每间可出租客房收入同比均下降逾4% [7] - 国庆与中秋“双节”叠加效应显著，带动旅游人次和收入双增长，入境游客数量及国际旅游收入增长尤为突出 [8] - 全市营业性演出活动收入实现翻倍增长，文化演艺活动已成为驱动本地住宿需求的又一大引擎 [8] - 2025年下半年，北京新增高端及以上酒店5家，共计新增客房1,505间，供应量较2024年明显增长 [8] - 酒店REITs发行路径日益清晰，资产持有人开始为酒店资产证券化提前布局，市场环境进入“买方窗口期” [8][9]