特朗普拟禁止机构购买独栋住宅的政策声明 - 前总统特朗普在社交媒体上宣布 将立即采取措施禁止大型机构投资者购买更多独栋住宅 其核心观点是“人们住在房子里 而不是公司里” [2] - 该声明在房地产投资行业引发警报和质疑 但具体政策细节尚不明确 [1][2] 政策对机构投资者的潜在影响与市场反应 - 特朗普的声明导致主要独栋住宅租赁公司的股价大幅下跌 其中Invitation Homes下跌约7% American Homes 4 Rent下跌约9% [4] - 其他主要投资者也受到影响 例如黑石集团管理的非交易型REIT持有约110亿美元的SFR投资 约占其投资组合的9% [5] - 有分析师认为市场反应过度 可能呈现买入机会 [5] 独栋住宅租赁行业的现行商业模式 - 当代机构SFR行业的商业模式已发生转变 从低效且政治敏感的一对一抢购房产 转向主要从建筑商处购买新房 Invitation Homes几乎完全转向从建筑商而非多重上市服务系统收购房屋 [3] - 美国住宅4租的外部增长主要来自开发而非收购 [4] - 行业参与者认为 任何新规可能会豁免新建SFR住宅的建筑商和购买者 并允许大型投资者自由出售现有投资组合 这会使行业基本保持不变 [7] 政策实施的复杂性与不确定性 - 政策细节匮乏 特朗普表示将呼吁国会将其编纂成法 并计划在两周后的达沃斯演讲中讨论此话题 [6] - 政策可能需要国会批准 这增加了过程的复杂性和不确定性 有报告认为相关法案不会很快取得进展 [7] - 特朗普曾因对经济和投资者担忧的干扰而收回过某些政策（如关税） [6] 行业规模与市场占比 - SFR行业指出 其投资者在全国约8000万套独栋住宅中占比较小 [8] - 2023年10月数据显示 拥有10套或以上住宅单元的投资者持有约3.4%的独栋住宅 而拥有至少1000套单元的大型投资者仅控制0.73%的库存 [8] - 行业代表机构表示 专业独栋住宅供应商只占整个住房市场的一小部分 该行业仍专注于支持租户及提供通往房屋所有权的途径 [9] 行业对潜在政策的解读与预期 - DWS美洲房地产主管认为 讨论的驱动力是担心大型投资者购买独栋住宅会减少销售库存并推高住房成本 但其公司通过新建房屋增加了供应 [2] - 该主管预计 政策最终将排除那些购买新建住宅的机构买家 并认为这将增加为特定目的建造的SFR住宅的价值 使该策略更具价值 [2][7][8]