文章核心观点 - 中国房地产市场正处于深度调整与新旧模式转换的关键阶段 需要全面辩证认识当前形势 通过有力且协调的政策举措 加强预期管理 以稳定市场并推动其向高质量发展新模式平稳过渡 [2][4][8] 房地产市场现状与挑战 - 房地产市场供求关系发生重大变化 部分项目及城市出现局部供过于求 导致销售和价格大幅回落 对实体经济及金融体系产生较大影响 [2] - 行业正在经历深度调整 传统“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继 住房需求从“有没有”转向“好不好” [4] - 2025年以来新房和二手房交易总量基本稳定 房价降幅持续收窄 到2025年10月 狭义库存规模较2025年1—2月的高点下降4285万平方米 [8] - 部分城市市场在止跌回稳过程中出现波动 房地产开发投资延续下降态势 库存消化和市场出清仍需时间 [8] 房地产行业在国民经济中的地位与潜力 - 房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源 产业链条长、关联度高 2024年房地产业和建筑业增加值占GDP比重合计达13% 直接带动就业超7000万人 [5] - 从国际经验看 发达国家房地产业增加值占GDP比重平均在10%以上 依然是经济稳定的重要支撑 研究推算中国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间 [5] - 中国城镇化仍有发展空间 2024年常住人口城镇化率为67% 户籍人口城镇化率不足50% “新市民”刚性住房需求有待持续释放 [6] - 存在大量存量住房更新需求 目前城镇积累了约350亿平方米住房存量 按每年折旧率2%估算 会创造出约7亿平方米的更新替代需求 [6] - 结构上 城镇人均住房建筑面积在30平方米以下的家庭户占比接近40% 约有7%的城镇家庭人均住宅建筑面积不足20平方米 [6] 政策应对与新模式构建 - 中央定调促进房地产市场止跌回稳 推动构建房地产发展新模式 有关部门打出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳 [7] - 政策着力于保交楼、保交房 推动地级及以上城市建立房地产融资协调机制 “白名单”项目扩围增效 [7] - 统筹惠民生和稳增长 2025年以来38个城市开展老旧住房自主更新 266个地级及以上城市建立住房保障轮候库 增加保障性住房供给 [7] - 推动建设“好房子” 42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点 [7][8] - 未来政策需保持力度、加强协调并做好储备 供给端要严控增量、盘活存量 鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [9] - 支持房企从新房销售为主向持有物业、提供居住服务转型 完善商品房开发、融资、销售等基础制度 鼓励不动产投资信托基金扩大范围 [9] 住房条件的历史成就与当前目标 - 中国实现了从福利分房到市场解决住房的重大转变 2020年城镇人均住房建筑面积达38.6平方米 较10年前增加约7平方米 [3] - “十四五”时期全国商品住房累计销售面积约50亿平方米 到2024年底城镇人均住房建筑面积达41平方米左右 户均住房超过1.1套 [3]