文章核心观点 - 美国总统特朗普计划采取措施并推动立法，禁止大型机构投资者购买独栋住宅，以应对住房负担能力危机，此政策动向已引发相关上市公司股价显著下跌 [1] - 美国住房市场面临严峻的可负担性挑战，表现为首次购房者比例降至历史低点、购房年龄中位数创新高，而机构投资者被部分观点认为推高了房价和租金，但数据也显示其市场占有率极低，争议较大 [3][5][6] 行业与市场动态 - 美国住房负担能力已成为重要政治议题，中期选举临近加剧了政策紧迫性，联邦与地方层面已出现限制机构投资者的立法努力 [1][3][5] - 美国房地产市场存在结构性供需失衡，高盛报告指出需要比正常速度多建300万到400万套住房才能缓解房价压力 [3] - 市场出现投资与消费冷热不均的现象，商业地产投资需求相对旺盛，而自住型住房购买者对价格和利率敏感，交易遇冷 [3] 政策与监管动向 - 特朗普政府拟推出禁止大型机构投资者购买独栋住宅的行政措施，并呼吁国会将其立法化 [1] - 美国已有22个州在2025年提出两党法案以限制机构投资者，部分地方城市如印第安纳州的费舍尔和卡梅尔已禁止新建独栋住宅用于长期出租 [5] - 有政治人物主张取消对企业投资者的税收优惠以限制其购买住房 [5] 公司表现与影响 - 特朗普政策消息导致主要房屋租赁和管理公司股价大跌：Invitation Homes股价下跌6%，American Homes 4 Rent下跌超4%，黑石集团股价下跌近6% [1] - 建筑产业链公司也受波及，建筑材料提供商Builders FirstSource股价下跌5.6% [1] 机构投资者角色与争议 - 支持限制方的观点认为，机构投资者购买住房减少了自住购房者的选择，并可能推高租金和房价，尤其是在其持有集中的地区 [5] - 反对“背锅”方的数据显示，机构投资者（拥有至少100处房产）在2024年第一季度仅购买了1%的房屋，在整体独栋住宅库存中的份额也很小（约1%或更低）[6] - 黑石集团报告称，其仅拥有美国独栋住宅的0.06%，全美机构投资者总计仅拥有0.5%，且其购买量自2022年以来已下降90% [6]