交易概述 - 东方电缆计划斥资7329.90万元人民币，向其控股股东旗下的关联方宁波东方南苑置业购买32套“云榭璞庭”住宅作为人才公寓自用 [1] - 该交易因交易对手财务状况、标的房产抵押状态及“预付”交易方式，引来了上海证券交易所的问询 [1] 交易对手财务状况 - 卖方东方置业截至2025年11月30日总资产为7.3亿元，但净资产为-9251.31万元，已资不抵债 [1] - 东方置业2025年前11个月净利润为-1031.74万元，经营活动产生的现金流量净额为-2.67亿元，显示巨大资金缺口 [1] - 截至2025年11月底，东方置业账面货币资金为4020.36万元，长期借款高达4.19亿元，其他应付款达3.78亿元 [2] 标的资产状态与风险 - 标的房产所在的“云榭璞庭”项目土地目前处于抵押状态，抵押给中国农业银行宁波北仑分行，实际借款金额约为4.2亿元，抵押期限至2026年9月25日 [2] - 若未在还款期前归还借款，将无法取消土地抵押，对房产销售和过户造成实质性障碍 [2] - 控股股东东方集团已承诺，在东方置业对银行未清偿债务的范围内，由其全额承担还款，且银行已同意将贷款期限延期至2028年9月 [2] - 项目所有楼栋已全部结顶，进入精装修阶段，预计2026年10月30日前完成精装修，2027年2月28日前完成竣工验收 [2] - 公司表示结合资金安排与开发进度，东方置业可以实现按期交付，不存在无法交付或项目烂尾的风险 [3] 交易定价与必要性 - 交易总价7329.90万元购买32套房产，折合单价约1.75万元/平方米 [4] - 公司列举周边楼盘备案均价以论证定价合理性：“滨江天街·江与城”毛坯备案均价20100元/平方米，考虑装修后约23100元/平方米；“奥克斯悦云庭”备案均价21500.15元/平方米 [4] - 公司表示结合区域同类住宅价格、楼盘定位等因素，本次交易单价定价合理 [5] - 购买必要性方面，截至2025年11月底公司员工总数1788人，现有租赁的50套宿舍已无法满足需求 [5] - 2025年前11个月租金支出已接近100万元，且租金成本呈明显增长趋势 [5] - 公司测算：购买房产按50年使用年限计算，年均成本约146.6万元；租赁同等面积房产，年租金成本约为172.3万元 [5] 付款安排与监管问询 - 交易所关注标的房产预计2027年12月30日前交付，但公司原计划提前两年付清全款，问询是否存在提前付款缓解关联方资金紧张或输送利益的情形 [5] - 公司回应称，经协商已将付款方式调整为分期支付：首付款50%，通过竣工验收备案后支付35%，取得不动产权证后支付15% [5] - 公司表示该付款方式不存在缓解关联方资金紧张的情形，也不存在利用本次交易向关联方输送利益的情形 [5]