政策核心与背景 - 2026年初房贷利率下调政策正式落地，存量住房公积金贷款利率同步下调25个基点，部分商业贷款利率也随此前LPR下调而走低 [1] - 此次降息是2025年5月央行政策的延续，当时新发放个人住房公积金贷款利率下调，5年期以上LPR下调10个基点至3.5% [3] - 政策目标旨在减轻居民住房消费负担，支持刚性和改善性住房需求，并通过降低购房成本稳定房地产市场预期，体现了“房住不炒”下的温和调控思路 [3] 公积金贷款降息影响 - 公积金贷款利率调整显著，首套房5年以上利率从2.85%降至2.6%，二套房5年以上利率从3.325%降至3.075% [4] - 以首套房贷款50万元、期限20年为例，利率调整后月供从2735.59元降至2673.94元，每月节省61.65元 [4] - 以首套房贷款100万元、期限30年为例，月供从4136元降至4003元，每月节省133元，全年累计减少支出约1600元 [4] - 以二套房公积金贷款50万元、期限20年为例，月供从2855.04元降至2791.80元，每月减负63.24元 [4] 商业贷款降息影响 - 2025年5月5年期以上LPR下调10个基点后，各地商业银行调整房贷利率加点，例如深圳首套房贷利率降至3.05% [6] - 以120万元30年期首套商业贷款为例，利率调整后总利息可节省5.71万元，月供减少约158元 [6] - 以200万元30年期首套商业贷款为例，月供降幅可达263元，总利息节省超过9.5万元 [6] - 自2024年11月起实施的定价机制允许购房者自主选择重定价周期，重定价日为1月1日的购房者在2026年初自动享受利率下调 [6] 组合贷款与综合影响 - 对于组合贷用户，公积金与商贷的双重降息形成叠加效应，以“50万公积金+100万商贷”、30年期首套贷款为例，月供总计可减少约291元，全年减负超过3400元 [6] 历史对比与市场预期 - 回顾历史降息周期，如2008年、2012年、2014年，均出现市场成交量回升，例如2009年珠海一手商品房成交量从159.99万平方米猛增至271.90万平方米 [7] - 与过往不同，当前市场已建立“三线四档”融资管控等长效机制，政策更注重“良性循环”，因此此次降息更可能推动市场筑底复苏和刚需改善性需求有序释放，而非全面过热 [7] 行业意义与未来展望 - 降息有助于降低购房门槛，释放存量房贷家庭的消费潜力，并改善房企经营现金流，降低债务风险，提升市场交易活跃度 [9] - 公积金利率下调拉大了与商业贷款的利差，提升了公积金贷款的吸引力和普惠保障作用 [9] - 业内专家预测，2026年房贷利率仍有一定下行空间，调整节奏将保持平稳，贷款利率整体下行态势有望延续 [9] - 房地产企业需把握市场修复机遇，聚焦产品力提升，适配刚需和改善性需求的真实诉求 [9]