政策导向与核心目标 - 2025年末中央经济工作会议明确政策目标从“止跌回稳”转向“着力稳定房地产市场”，成为资本市场预判的核心锚点[1] - 政策提出“控增量、去库存、优供给”三大核心方向，并将公积金改革、“好房子”建设、城市更新列为重要抓手[2] - 政策重心从“托底”转向“打通循环”与结构优化，以匹配居民从“有没有”到“好不好”的需求升级[3][5] 市场格局与机构共识 - 机构普遍认为2026年楼市不会出现“V型反转”，而是呈现“整体趋稳、分化延续”的格局[7] - 核心城市优质资产与低能级城市去化压力将形成鲜明对比[7] - 市场预计房价下行可能延续至2026年，2027年才会更明确稳定[21] 判断市场底部的证据链 - 资本市场通过“成交-库存-信用-价格”的完整证据链判断市场底部是否可持续[8] - 成交量被视为领先指标，当前市场仍处于交易量跌幅缓和的磨底阶段[9][11] - 机构重点追踪重点城市一二手成交节奏、二手挂牌去化周期等数据，以观察市场预期松动程度[11] - 2025年10月狭义库存规模较年初高点下降4285万平方米，短期去库存压力显著减轻[15] - 价格预判聚焦结构性差异，新房价格表现预计将优于二手房，城市间差异进一步扩大[15][17] 关键变量与修复斜率 - 政策力度的不确定性是首要因素，信心修复需要时间，2026年投资、销售仍承压[19] - 政策落地效率是关键，存量土地收储、城中村改造推进偏慢可能拖累市场传导[21] - 修复模式存在分歧，机构普遍押注“核心区+好房子”的结构性机会，但对是否能带动整体回暖存在争议[21] 具体政策与数据支撑 - 金融监管总局与住建部推动商品住房项目贷款“应进尽进”纳入白名单，截至2025年11月31日，白名单项目贷款审批通过金额已超3万亿元[2] - 融资支持有效推动了保交楼进程，明确了政策“托底”的力度与边界[5] - 2025年全国超260条公积金政策落地，2026年预计将进一步提升贷款额度、扩大使用范围[5] - 华泰证券预计2026年香港私人住宅成交价格将增长3%，住宅市场成交量价率先企稳[15]