行业核心观点 - 中国房地产行业的黄金时代已结束，市场从“供不应求”转向“供过于求”，依靠房产增值获利的模式已失效 [12] - 超过40%的城镇家庭拥有多套房产，这部分群体正面临房价阴跌、变现困难和房产税预期的三重压力 [3][4][5] - 市场正经历深刻分化，核心地段优质房产仍有支撑，而三四线城市及配套设施不全的房产将面临更严峻的贬值风险 [10] 市场供需与结构变化 - 中国城市人均居住面积已从改革开放初期的5平方米飙升至40平方米，增长达8倍 [3] - 中国商品房占比高达80%，为全球绝无仅有的现象，表明居住需求已基本得到满足 [3] - 部分城市空置率已超过20%，即每五套房中有一套空置，市场饱和信号明显 [7] - 结婚率和出生率下降导致购房需求正源枯竭，而新建楼盘仍在增加，加剧供需失衡 [7] 多套房持有者面临的困境 - 房价阴跌：房价呈现缓慢、持续下行，缺乏明确的底部信号，例如每年可能侵蚀3%的价值 [4] - 变现困难：二手房市场冷清，卖家众多而买家稀少，房产从挂牌到成交可能耗时一年甚至更长时间，导致资金被锁定 [4] - 持有成本上升：房产税预期构成重大忧虑，一旦实施，多套房持有者将面临刚性且持续的年税负，大幅增加持有成本 [5] - 部分业主因无法承担持有成本，甚至出现“免费送房”以摆脱贷款或相关费用的现象，表明某些房产已成为负资产 [11] 企业战略与行业调整 - 行业巨头万科多年前提出“房住不炒”理念，并在2018年提出“活下去、活得久、活得好”的口号，随后收缩规模并降低杠杆 [1] - 行业调整周期可能长达三到五年甚至更久，市场将进入分化、调整的阶段 [8][12] - 过去那些嘲笑万科不够激进、采取高杠杆扩张策略的房企，许多已被市场淘汰 [1] 投资逻辑与资产分化 - 过去购房的逻辑（房子紧缺、价格只涨不跌）已破裂，房产从保值增值的投资品转变为可能持续贬值的资产 [3][12] - 市场分化加剧：核心地段、优质社区的房产跌幅相对较小，而郊区、配套设施不全的房产跌幅可能更为惊人 [10] - 在2015年至2017年间于三四线城市盲目囤房的投资者受损严重，这些地区人口流出、产业衰退，库存高企且空置率泛滥 [10] 对持有者的建议与可能出路 - 明智的策略是精简持有房产数量，特别是非核心地段的房产，应尽快出手以避免更高的机会成本 [11] - 多套房持有者面临的选择包括：继续持有并等待（可能无果）、主动出售（可能亏损但可止损）、或将房产转为租赁以获取现金流并重新配置资金 [11] - 等待本身可能成为最糟糕的选择，犹豫不决将延长在焦虑和不确定性中的时间 [13]