文章核心观点 - 当前房地产市场的核心问题是债务驱动增长模式难以为继，新增社会融资主要用于偿还旧债而非创造新增长，导致房价缺乏上涨的资金动力，行业将进入漫长的下行与库存消化周期 [5][6][9][13] 宏观经济与债务环境 - 截至2025年10月底，社会融资规模存量达437.72万亿元，同比增长8.5%，增速远低于2008年（34%）和2016年（32%）的大刺激时期 [2] - 社会融资存量占GDP的比重在2024年已达302.68%，意味着需要3元债务才能撬动1元GDP，债务驱动型经济增长的正面效应减弱，负面效应集中爆发 [5] - 新增社会融资大部分用于偿还旧债利息，特别是地方政府和国企的借新还旧，而非用于投资、扩张或创造收入 [6] 企业盈利与居民预期 - 2025年1-11月，全国规模以上工业企业利润总额同比仅增长0.1%，企业盈利拐点已现 [7] - 上游行业利润大幅下滑，如煤炭开采和洗选业利润下降47.3%，石油和天然气开采业下降13.6%，反映出下游需求疲软 [7] - 企业从追求利润最大化转向追求债务最小化，进入紧缩周期，导致居民工作机会减少、收入增长困难，进而削弱购房的“刚需” [6][7][8] 房地产市场趋势与资金关系 - 2021年之前，社会融资增量震荡上行，推动房价上涨；2021年之后，社融增量横盘震荡，房价随之见顶回落 [9] - 2025年上半年社融增量短暂触及横盘平台上限后即掉头向下，预示2026年房价缺乏掉头向上的资金动力 [10] - 高盛预测2026年中国一手房销售额将同比下降8%，市场低迷将延续 [10] 政策方向与库存压力 - 当前政策核心是“去库存”，但方式与2016年的“涨价去库存”不同，现为“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，属于为市场“泄洪”而非“蓄水” [10][11] - 全国百城新建商品住宅去化周期在2025年11月高达27.4个月，其中三四线城市更达到惊人的40.3个月 [12] - 自2016年以来，市场已积累天量库存，包括超过一亿套一手商品房和五千多万套二手房成交，形成巨大的套牢盘，需要极长时间消化 [12][13] 行业长期展望 - 市场趋势的扭转依赖于居民和企业资产负债表的修复，这是一个漫长过程，参考日本经验可能需时约15年 [12] - 2026年楼市的核心问题并非涨跌，而是下跌幅度，行业将进入一个漫长的价格回归与库存消化阶段 [13] - 过去为承接货币而推高的房价，需要用未来多年时间逐步回落，其高度已需要几代人仰望 [3][4]