政策环境 - 政策风向从限制转向支持 各地通过简化材料和调整税收标准来降低购房门槛 例如豪宅税标准从500万提升至800万或更高 使部分房产交易税费从十几万降至几万 [3] - 购房贷款利率显著下降 首套房利率较去年下降近1个百分点 30年期贷款总利息节省额可相当于一辆车的价值 [3] - 政策层面推出“带押过户”等便利措施 将过户流程从一个月缩短至一周 旨在修复市场信心 [9] 开发商行为与供应端 - 开发商新开工积极性降低 多个城市新楼盘开工热度下降 工地塔吊减少 开发商转而通过电话推销尾盘特价房 [4] - 行业新开工面积已连续多个季度下降 表明供应端正在进行自我调节 新楼盘供应减少有助于改变市场供需天平 [6] 二手房市场动态 - 二手房市场活跃度提升 中介门店带看量增加 晚间仍有客户看房活动 [7] - 房东报价策略发生变化 从“可谈”变为“诚意价” 显示卖方心态趋于务实 [7] - 购房者结构出现变化 年轻刚需客户占比增加 其关注点从单纯价格转向户型、采光等居住属性 市场思维从投资向居住转变 [7] - 改善型需求者可关注二手房市场 当前置换客源释放的房源性价比可能高于新房 [13] 市场需求与预期 - 市场悲观情绪正在消退 购房者开始理性讨论换房等话题 预期出现修复迹象 [9] - 房地产市场是预期市场 当普遍极度悲观时往往接近转机 当前政策、供应、需求和预期四方面均出现转向迹象 [11] - 不同城市市场分化明显 一线及强二线城市因人口流入和就业机会多 变化更为明显 三四线城市则需要更长时间调整 [10] 购房者策略 - 对于首套刚需购房者 当前是政策最友好、选择余地较大的时期 具备利率低、税费少、开发商态度好等有利条件 [11] - 对于投资性购房需极为慎重 闭眼买房赚钱的时代已结束 未来房产价值将更取决于地段、配套和房屋品质 [13] - 2026年可能成为市场找回平衡的转折点 而非房价暴涨起点 在此阶段理性研究和判断市场比听信传言更为重要 [11][13]