行业背景与政策动因 - 2026年是“十五五”开局之年，房地产行业在经历四年多深度调整后，面临总量下行、结构分化的复杂格局，购房者观望情绪浓厚[1] - 行业核心指标自2021年峰值后持续回落，2025年1-11月房地产开发投资降至7.86万亿元，较2021年峰值跌幅超40%[3] - 2025年1-11月商品房销售面积回落至7.87亿平方米，较峰值跌幅超50%，已回到2009年水平[3] - 重点30城二手房价较历史峰值整体跌幅达39%，市场信心持续低迷[3] - 房企债务风险尚未完全出清，截至2025年10月，已有21家出险房企债务重组方案获批，但部分大型房企违约风险仍未出清[3] - 地方政府因土地收入锐减面临隐性债务压力，政策需以强力组合拳打破市场僵局[3] 政策核心特征与具体措施 - 政策最鲜明的特征是供需双侧协同发力，形成全方位政策支撑体系[5] - 需求端以降低购房成本为核心，2026年起存量住房公积金贷款利率统一下调25个基点，首套5年以上利率低至2.6%，50万元20年期贷款月供可减少61.65元[5] - 商业房贷利率同步跟进，部分城市首套利率进入“2时代”，上海一套500万元住房贷款30年可节省利息超50万元[5] - 地方积极响应，如厦门提高多子女家庭公积金贷款额度，沈阳放宽“商转公”条件，河南、莆田等多地发放购房补贴[5] - 供给端聚焦“控增量、去库存、优供给”，继续强化房地产融资“白名单”机制，保障房企合理融资需求，推动出险房企市场化、法治化债务重组[5] - 鼓励收购存量商品房用作保障房、安置房，通过专项债撬动银行贷款，盘活存量闲置土地[5] - 全国住房城乡建设工作会议明确提出推进现房销售制，规范预售资金监管，实施房屋品质提升工程，推进“好房子”建设[5] 政策初步成效与市场反应 - 政策核心目标在于重塑市场预期，已初步显现成效，有效缓解了购房者焦虑情绪[8] - 北京新政落地后首个周末，楼盘到访量与二手房带看量显著增长，网签量分别提升72.8%和37.4%[8] - 党刊开年定调重申房地产“国民经济基础产业”地位，纠正了市场对行业价值的认知偏差[8] - 租售比进入合理区间、房价收入比连续下降等市场基础条件改善，叠加政策红利，正逐步修复市场信心，推动刚需与改善性需求有序入市[8] 市场分化与未来挑战 - 政策效果充分释放仍面临挑战，市场分化格局将持续深化[8] - 部分三四线城市因人口流出、库存高企，需求激活效果可能有限[8] - 实际房贷利率偏高问题尚未完全解决，若物价持续低迷将削弱政策效力[8] - 地方政府财政实力差异可能导致政策落地精度不足，风险出清与模式转型仍需时间[8] - 未来政策需坚持因城施策，核心城市优化限制性政策，三四线城市重点去库存，同时加快构建租购并举住房体系，深化公积金制度改革[8] 政策总体评价与行业展望 - 2026年房地产“猛药”政策是行业调整关键期的精准施策，回应了短期稳定市场需求，也着眼于长期高质量发展目标[9] - 随着政策红利持续释放，市场有望逐步筑底企稳，实现从量变到质变的转折[9] - 对于行业而言，这既是风险出清的阵痛期，更是转型发展的机遇期[9] - 在政策引导与市场调节双重作用下，房地产市场将逐步形成供需平衡、风险可控、品质提升的新发展格局，为“十五五”开局之年的经济平稳运行提供坚实支撑[9]