美国住房市场结构性变化 - 美国住房市场近期出现关键节点变化，房贷利率高于6%的美国人数量已超过利率低于3%的群体 [2][9] - 这一变化之所以重要，是因为疫情期间的超低利率（30年期房贷利率曾不足3%）已成为市场的“症结”，导致“房贷锁定效应” [2][10] - 自2021年以来，30年期房贷利率已翻倍不止，并维持在6%以上的水平超过三年 [2][10] 房贷锁定效应的现状与影响 - “房贷锁定效应”指持有低利率贷款的房主不愿卖房，因为这意味着放弃低成本贷款并承担更高利率的新贷款，这导致市场房源减少、库存紧张与房价飙升 [2][10] - 根据Bankrate去年7月的调查，54%的美国成年人表示“无论房贷利率多低，都不会卖房”，这一比例较2024年上升了12个百分点 [3][11] - 近三分之一（32%）的人需要房贷利率低于6%才愿意卖房，23%的人则要求利率降至5%以下 [3][11] - 即便是1个百分点的利率差，在贷款周期内也可能累计造成数万美元的成本差异 [4][12] 锁定效应未来演变与专家观点 - Reventure首席执行官Nick Gerli认为，未来房主的平均利率持续走高会削弱房贷锁定效应，随着效应减弱，未来市场库存可能会大幅增加 [3][11] - 3%以下利率的房贷规模逐月缩减，而6%以上的高利率房贷持续增加，因为多数新30年期房贷利率都在6%左右 [3][11] - Redfin首席经济学家Daryl Fairweather认为，近期的群体反转不会带来太大影响，缓解过程会很缓慢 [3][11] - Fairweather将利率低于4%的群体视为“被锁定者”，这一群体仍占所有房贷持有者的半数以上，并认为房贷锁定效应很可能还会在未来四五年里成为主要影响因素 [3][11] 房价高企的其他驱动因素 - 哥伦比亚商学院专家Tomasz Piskorski指出，约40%的房屋根本没有房贷，因此房源流通性低与房价飙升不能完全归咎于锁定效应 [5][13] - 自2019年以来，美国房屋中位数价格上涨了约10万美元（现突破41万美元），更多是受通胀影响，包括劳动力与建筑成本的上涨 [5][13] - 该专家认为，房贷锁定效应每天都在减弱，并预计10年后该效应将不再是住房市场的话题 [5][13] - 该效应会造成代际鸿沟，年轻人觉得买不起房，因为老年人因低利率不愿卖房，推迟“换小房”的群体对房源供应起关键抑制作用 [5][13] 2026年美国房地产市场预期 - 市场对2026年美国房地产市场的预期存在分歧 [5][13] - Reventure预测，今年美国房价整体持平，但区域差异显著，田纳西州、亚利桑那州房价或下跌，伊利诺伊州则可能上涨 [5][13] - Realtor.com预计，2025年跌至数十年低谷的成屋销量将小幅回升，受新房建设推动，销量或增1.7%、库存或增近9% [5][14] - Zillow预计成屋销量增超4%、房价涨1.2% [5][14] - 美国全国房地产经纪人协会预测，成屋销量将增14%、房价涨4% [5][14] - 即便房贷锁定效应快速消退，对潜在买家而言，房价也未必会更便宜 [6][14]