中国房地产市场潜力与结构分析 - 中国房地产市场仍有巨大潜力 其房地产增加值占GDP比重为6.3% 远低于美国的12.2% 在全球十大经济体中处于中下偏低水平[1] - 中美房地产行业结构差异显著 美国房地产增加值达3.5万亿美元 其中房地产出租占比约77% 中国房地产增加值为1.2万亿美元 其中房地产开发经营占比50%以上[2] - 市场正从依赖开发销售的模式 加速转向“投、融、管、退”全周期能力竞争 发展空间巨大[2] 公募REITs政策突破与市场发展 - 基础设施公募REITs试点范围扩容至写字楼与酒店类资产 标志着中国不动产金融化进入全新阶段[1] - 2025年12月31日证监会正式发布公告 将写字楼、酒店等商业不动产纳入公募REITs试点 并建立“1+3+N”制度体系 审核效率提升 受理至首次反馈时间从30个工作日缩短至20个工作日[2] - 上交所同步修订规则 完善全流程规范 并将扩募间隔期缩短至6个月[2] - 截至2025年末 境内公募REITs市场总发行产品数量达79单 总发行规模突破2100亿元 2025年新发行及扩募合计募资473.35亿元 市场规模稳居亚洲第一、全球第二[3] - 商业类REITs表现亮眼 华夏中海商业REIT曾创下320倍的超额认购纪录[3] - 2026年初公募REITs二级市场迎来“四连阳” 中证REITs指数环比上涨1.86% 市场活跃度持续提升[3] 行业研究聚焦与资本化率 - 戴德梁行发布《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》 资本化率作为不动产核心定价锚点 直接反映行业信心与投资逻辑[3] - 随着公募REITs拓展至写字楼、酒店赛道 跟踪核心业态资本化率变动有助于锚定发展方向 完善多层次REITs市场价值体系[3] 2026年宏观经济与区域市场展望 - 2026年作为“十五五”规划开局之年 经济发展以稳健为主基调 “跨周期调节”将兼顾当前与长远 扩大内需、提振消费仍是拉动经济增长核心抓手[4] - 2026年北京写字楼市场仍面临多重挑战 提升核心竞争力、实现市场突围是业主重要课题[4] - 2025年北京零售市场新增110万平方米优质空间 老旧项目升级改造成效显著 市场呈现商业空间向“城市客厅”转型、IP运营矩阵化、资本理念长期化三大特征[4] - 未来以文化赋能商业、场景创新突破瓶颈将成为商业市场韧性增长的关键[4]