核心观点 - 公司通过两项合资收购，在达拉斯和罗利两个高增长市场新增了两处优质资产，旨在优化投资组合质量并增强长期增长轨迹 [2][5] - 收购计划将通过加速出售非核心资产来匹配资金，预计到2026年中完成，整体保持杠杆中性，对近期FFO无影响，但长期将提升现金流和FFO增长 [2][5][12] 收购详情：Bloc83 (罗利CBD) - 资产与规模：收购位于罗利CBD的Bloc83，这是一个两栋楼的混合用途资产，总面积492,000平方英尺，包含两座10层优质办公楼及27,000平方英尺的底层零售 [1][6] - 合资结构与投资：通过合资方式收购，公司初始持有10%权益，合资伙伴为北卡罗来纳投资管理局（持有90%），公司有权将权益增至50% 合资总投资额（100%）预计为2.105亿美元，包含330万美元近期改造计划和50万美元交易成本 [1][8] - 运营状况：资产于2019-2021年间交付，截至2025年12月31日整体出租率达97%，高于市中心竞争组17个百分点，加权平均租期为6.5年 [4][6] - 战略意义：该资产与公司战略高度契合，使公司在罗利CBD的持有面积达到200万平方英尺，增强了服务现有及潜在客户的能力，并引入了新的战略投资伙伴 [4] 收购详情：The Terraces (达拉斯Preston Center) - 资产与规模：收购位于达拉斯Preston Center BBD的The Terraces，这是一座12层优质办公楼，总面积173,000平方英尺 [1][9] - 合资结构与投资：通过合资方式收购，公司持有80%权益，合资伙伴为长期合作伙伴Granite Properties（持有20%），公司还向合资企业投入了1,290万美元净优先股 合资总投资额（100%）预计为1.093亿美元，包含250万美元近期改造计划和50万美元交易成本 [1][10] - 运营状况：资产于2017年交付，截至2025年12月31日出租率达98%，加权平均租期为7.0年，现有租金比市场水平低约30%，长期增长潜力显著 [3][9] - 战略意义：此次收购深化了与达拉斯合作伙伴的关系，并进入了公司自2022年进入达拉斯市场以来就瞄准的Preston Center BBD，该区域是达拉斯市场供应最紧张的BBD，长期租金增长前景健康 [3] 财务影响与资金计划 - 2026年NOI展望：2026年，公司在这两个合资企业中的总投资预计将产生900万美元的GAAP净营业收入和750万美元的现金净营业收入，此外，预计将从The Terraces合资企业的优先股投资中获得约80万美元的收入 [11] - 资金匹配计划：收购资金（包括2025年第四季度以2.231亿美元收购的夏洛特6Hundred at Legacy Union）将主要通过加速出售非核心资产来匹配，预计在2026年中完成资本轮换并保持杠杆中性 [12] - 近期资产处置：2025年第四季度，公司已通过一系列交易出售非核心资产，总收益为6,590万美元，并预计在未来45天内以4,220万美元的总价再出售三栋非核心建筑 [13]