行业整体表现 - 2025年云南房地产市场整体承压，行业门槛下探，但头部房企实现业绩逆势突破 [1] - 2025年云南商品住宅市场新开工面积同比下跌3%，房产投资同比下跌5% [6] - 土地市场供应面积同比大幅下跌19%，但成交面积同比上涨8%，楼面地价同比回升37.85% [6] - 行业步入“重质不重量”的新阶段，跌幅收窄，结构性调整深化 [6] - 2025年云南省房企销售金额TOP20榜单的门槛为9.05亿元，同比下降17% [6] 头部房企销售业绩 - 邦泰集团以62.55亿元的全口径销售金额位居榜首，销售额同比上涨25%，相比2024年业绩增长164% [2][6] - 万科地产以36.90亿元位列第二，排名较前期上升2位 [2][6] - 云南康旅以35.13亿元位列第三 [2][6] - 大华集团以32.63亿元位列第四，排名下降1位 [2][7] - 龙湖集团以26.83亿元位列第五，排名无变动 [2][9] - 云南建投以24.16亿元位列第六，排名无变动 [2][9] - 新希望地产以19.56亿元位列第七，排名无变动 [2][9] - 保利发展以17.72亿元位列第八，排名无变动 [2][9] 企业业绩驱动因素 - 头部房企业绩突破主要得益于新盘的高效入市和营销创新 [1] - 邦泰集团业绩突破得益于年内多盘的集中入市和快速销售 [6] - 大华集团通过昆明项目的签约学校资源、纳入房票库及促销手段加速去化，大理项目凭借地段和品牌体验实现热销 [7] - 朗晟商业凭借西双版纳旅居热度，通过多盘联动和高佣金激励实现业绩提升，以11.34亿元位列第13位 [3][10] - 许多业绩同比增长的企业普遍依托于新盘入市或存量项目价值重塑 [7] 市场区域分化 - 房企战略重心持续回调，州市业绩贡献占比逐步收缩 [1] - 2025年州市业绩贡献占比为18%，较上半年下降6个百分点 [11] - 全国性品牌房企逐步调整区域布局，收缩州市投资，回归昆明主城 [11] - 州市市场属地化企业份额有所上升，TOP20房企在州市的集中度和业绩贡献同步下滑 [12] - 市场分化加剧的趋势愈发明显 [1] 城市层面表现 - 昆明依然是全省土地成交的主要支撑，占全省总成交面积的22% [13] - 大理、丽江、昭通、普洱、隆阳、芒市等城市呈现局部结构性回暖态势 [13] - 西双版纳成交占据文旅城市近半份额，但受降价促销影响，整体均价同比下跌 [13] - 大理和丽江呈现出量价齐涨的态势，市场运行相对健康 [13] 行业趋势与后市展望 - 购房补贴的刺激效用正在减弱，未来更精准、可执行的“因城施策”措施将是激活需求的关键 [14] - 在高质量发展顶层设计下，供给结构的优化（控地、控库存、融资）将加速市场分化 [14] - 未来去化将更加聚焦于城市核心功能、稀缺资源以及具备新规产品优势的项目 [14] - 普通郊县和非核心城市将持续面临去化压力 [14] - 市场呈现出更加精细化、差异化的发展态势，结构性调整和区域分化将是未来重要特征 [14]