文章核心观点 - 长实集团营业部首席经理郭子威对香港楼市持明确乐观态度，认为市场将进入明确上升周期，并将楼价涨幅预期由5%上调至5%至10% [1] 市场前景与价格预期 - 总体而言，今年香港楼市将进入明确上升周期，新盘及次新屋苑将领涨市场 [1] - 在上述三大核心因素共振下，郭子威将楼市价格涨幅预期由5%上调至5%至10% [1] 需求驱动因素 - 香港经济增长动能巩固，股市与楼市形成正向循环，高净值人士置业需求持续释放 [1] - 内地人才政策红利带动内地买家入市 [1] - "供平过租"效应导致租转买需求大量涌现，为楼市奠定坚实需求基础 [1] - 全球降息周期明确，美元降息将直接降低香港按揭成本，显著提升买房可负担性 [1] - 目前租售比处于10年高位，低息环境进一步强化物业投资属性，有效刺激换房需求入市，成为楼价上涨的关键催化剂 [1] 供应与市场结构 - 私人住宅新增供应持续收紧，市场去库存化节奏加快 [1] - 供需关系已从宽松转向平衡，为楼价上行提供强劲支撑 [1]